Zunächst ließe sich bei der Berechnung der Kappungsrenze gemäß § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
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3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 558 Abs. 3 S. 1 BGB bei einer Inklusivmiete argumentieren, dass die 20 % nur auf eine noch zu berechnende Nettokaltmiete aufgeschlagen werden dürfen.
Der BGH hat aber mit einem Urteil vom 19. November 2003 – jedenfalls für den Einzelfall – nachvollziehbar dargelegt, dass bei einer sogenannten „Inklusivmiete“ – bei der zumindest einige Nebenkosten nicht gesondert abgerechnet werden – der Nebenkostenanteil für die Bemessung der Kappungsgrenze ebenfalls herangezogen werden kann 
www.juris.bundesgerichtshof.de(BGH, VIII ZR 160/03):
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1. Für die Auffassung, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wortlaut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der „Miete“ geregelt wird. Ein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber den Begriff „Miete“ in § 558 BGB nur als Nettomiete habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grundmietzins und einen Betriebskostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht (vgl. Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.; Referentenentwurf, NZM 2000, 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts, NZM 2000, 802 f., 815; Stellungnahme des Bundesrates, NZM 2001, 20 f., 24, 25; Gegenäußerung der Bundesregierung, NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der Fassung des § 558 BGB bekannt, dass in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn der Gesetzgeber in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, dass der Begriff „Miete“ in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen ist.
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Ausgangspunkt der Mieterhöhung ist gemäß § 558 Abs. 3 BGB also die im jeweiligen Vertrag vereinbarte Miete, die Nettomiete, die Inklusivmiete oder die Teilinklusivmiete.
Allgemeines Mietrecht - Einführung
Die Jahressperrfrist bei der Mieterhöhung
wo kann ich meint
„Für die Auffassung, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wortlaut…“ – danke! *g*