Eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ist im Einzelfall auch bei einer unpünktlichen Mietzahlung durch das Jobcenter möglich.
Dies entschied der BGH in einem Urteil vom 29. Juni 2016 (BGH VIII ZR 173/15). Die nachstehenden Leitsätze des Urteils machen deutlich, dass eine Kündigung unabhängig von der Frage ist, ob das Jobcenter Erfüllungsgehilfe des Mieters im Sinne des § 278 BGB ist oder nicht. Bei der Zulässigkeit der fristlosen Kündigung ist allerdings durch den Tatrichter zu prüfen, ob schon einige Verspätungen der Zahlungen aufgetreten sind und ob der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist:
BGB § 278
Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.; sowie vom 4. Februar 2015 VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20).
BGB § 543 Abs. 1 S. 2
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB kann auch unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.
Im Wohnraummietrecht ist zudem die Sonderregelung des § 569 BGB zu beachten, insbesondere die Möglichkeit der Heilung einer fristlosen Kündigung durch rechtzeitige Schonfristzahlung.
Bei der dem Tatrichter obliegenden Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.
Aber:
In einem weiteren vom BGH entschiedenen Fall wies der BGH auf einen nicht verschuldeten Tatsachenirrtum hin, der das für einen Verzug erforderliche Verschulden eines Leistungsempfängers jedenfalls dann entfallen ließ, solange der Mieter und Leistungsempfänger davon ausgehen konnte, dass das Jobcenter direkt an den Vermieter weiterzahlen würde (BGH, Urteil vom 17. Februar 2015, BGH VIII ZR 236/14):
…
3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Würdigung des Berufungsgerichts, dass in der hier vorliegenden besonderen Ausnahmesituation – in der der Beklagte erst durch die Kündigung vom 5. Dezember 2012 erfahren hat, dass das Jobcenter entgegen des mehrere Monate zuvor erlassenen Bescheides die angekündigte Direktzahlung der Mieten für die Monate November und Dezember 2012 zunächst nicht vorgenommen hatte – jedenfalls bei der ersten Kündigung ein unverschuldeter Tatsachenirrtum vorlag, der dem Eintritt des Verzuges entgegenstand, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. …
In den wenigsten Fällen zahlt das Jobcenter allerdings direkt an den Vermieter! Zumeist werden die Kosten der Unterkunft direkt an den Leistungsempfänger gezahlt. Dieser leitet dann die Zahlungen an den Vermieter weiter.
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Die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist Teil eines größeren Problemkreises rund um Zahlungsverzug, fristlose und ordentliche Kündigung sowie die Wirkung einer Schonfristzahlung. Die folgenden Beiträge vertiefen die allgemeinen Grundsätze und typische Abgrenzungsfragen.
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