Hallo Bienchen,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach Ihrer Schilderung liegt ein erheblicher Wasserschaden vor, der die Wohnung für einen längeren Zeitraum unbewohnbar macht. In einem solchen Fall ist zunächst festzuhalten, dass die Mieterin gemäß § 536 BGB zur vollständigen Mietminderung berechtigt ist, solange die Wohnung nicht nutzbar ist.

Hinsichtlich der weiteren Kosten (insbesondere Ersatzunterkunft, Umzugskosten und Einlagerung der Möbel) ist die Rechtslage differenzierter zu betrachten:

Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten besteht grundsätzlich nur dann, wenn den Vermieter ein Verschulden trifft (§ 536a Abs. 1 BGB). Das bedeutet, der Vermieter müsste seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache verletzt haben, etwa weil der Schaden bei ordnungsgemäßer Kontrolle hätte erkannt oder verhindert werden können.

Allein der Umstand, dass sich das beschädigte Rohr unter der Badewanne und somit in einem nicht einsehbaren Bereich befand, spricht zunächst gegen ein Verschulden des Vermieters. In diesem Fall wäre er tatsächlich lediglich zur Beseitigung des Schadens verpflichtet, nicht jedoch zur Übernahme der Folgekosten der Mieterin.

Anders könnte die Situation jedoch zu bewerten sein, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass:

die Leitungen bereits veraltet oder schadensanfällig waren,
es in der Vergangenheit vergleichbare Probleme gab,
oder notwendige Wartungs- und Kontrollmaßnahmen unterlassen wurden.

In einem solchen Fall könnte ein Verschulden des Vermieters bejaht werden, mit der Folge, dass er auch die Kosten für eine Ersatzunterkunft, Umzug und Möbeleinlagerung zu tragen hätte.

Die Beweislast für ein solches Verschulden liegt grundsätzlich bei der Mieterin.

Mit freundlichen Grüßen
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

ich habe eine Frage zur Kostentragung bei einem Wasserschaden.

In einer Mietwohnung ist ein zunächst unbemerkter Wasserschaden unter der Badewanne entstanden. Ein dort verlaufendes Rohr war offenbar über einen längeren Zeitraum hinweg durchgerostet, sodass Wasser unbemerkt austrat und schließlich durch die Decke in die darunterliegende Wohnung drang.

Die betroffene Wohnung ist derzeit unbewohnbar. Der gesamte Boden muss entfernt werden, einschließlich der alten Holzböden in der gesamten Wohnung. Die Sanierungsdauer wird auf etwa sechs Monate geschätzt.

Der Vermieter ist der Auffassung, dass er lediglich zur Instandsetzung verpflichtet ist, jedoch keine weiteren Kosten – insbesondere keine Kosten für eine Ersatzunterkunft – übernehmen muss, da der Schaden für ihn nicht erkennbar gewesen sei (Rohr unter der Badewanne, zugemauert).

Die Mieterin hat sich eigenständig eine günstige Monteurwohnung als Ersatzunterkunft organisiert. Dennoch entstehen ihr monatliche Mehrkosten von ca. 500 €. Zusätzlich fallen Kosten für Umzug, Einlagerung sowie Auf- und Abbau der Möbel an.

Die Mieterin ist zu 50 % schwerbehindert und bezieht eine Erwerbsminderungsrente, sodass sie diese zusätzlichen Kosten finanziell kaum tragen kann.

Der Vermieter sowie dessen Gebäudeversicherung vertreten die Auffassung, dass mangels Verschulden keine Verpflichtung zur Übernahme dieser Kosten besteht.

Daher meine Fragen:
Welche Kosten muss der Vermieter in einem solchen Fall rechtlich tragen? Besteht ein Anspruch der Mieterin auf Ersatz der Mehrkosten für die Ersatzunterkunft sowie der Umzugs- und Lagerkosten?

Für eine Einschätzung wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Hallo Ernst F.,

UVI bedeutet „unterjährige Verbrauchsinformation“ nach der Heizkostenverordnung (§ 6a).

Ein Kürzungsrecht von 3 % nach § 12 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV besteht bei Verstößen gegen diese Informationspflichten.

Aber:
Ein einmaliges Ausbleiben der UVI für nur einen Monat reicht in der Regel nicht aus, um das Kürzungsrecht sicher zu begründen.

Erforderlich ist meist ein nicht nur unerheblicher bzw. wiederholter Verstoß gegen die Pflicht zur regelmäßigen Information.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Nike,

wenn während der Fenstersanierung die Dachfenster vollständig entfernt werden und bei winterlichen Temperaturen (z. B. um 0 °C) mehrere Tage kein ordnungsgemäßer Abschluss der Wohnung besteht, kann die Wohnung vorübergehend nicht mehr bewohnbar sein. In solchen Fällen kommt regelmäßig eine erhebliche Mietminderung bis hin zu 100 % in Betracht.

Muss der Mieter deshalb vorübergehend ausziehen, können außerdem Kosten für eine Ersatzunterkunft (z. B. Hotel) als Aufwendungen nach § 555a Abs. 3 BGB vom Vermieter zu ersetzen sein. Voraussetzung ist, dass die Kosten erforderlich und angemessen sind.

Der Mieter sollte den Vermieter möglichst vorher informieren und ihm Gelegenheit geben, selbst eine Lösung anzubieten (z. B. Ersatzunterkunft oder kurzfristige Sicherung der Wohnung). Ist die Wohnung tatsächlich nicht bewohnbar, können die Kosten einer angemessenen Unterkunft grundsätzlich erstattungsfähig sein.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Danke für die Rückmeldung!

Hallo Frau Breuel,

eine solche Regelung gibt es im Zusammenhang mit der Härtefallregelung nicht.

Die Härtefallregelung bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder anderer berechtigter Interessen des Vermieters findet sich in § 574 BGB und den folgenden Vorschriften (§ 574a BGB, § 574b BGB).

Dort ist kein Mindesteinkommen geregelt.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo,

„normalerweise“ ist die Kündigungsfrist einzuhalten.

Nur unter ganz besonderen Umständen ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

Nach Ihrer Schilderung kann ich zwar nicht wirklich eine belastbare Antwort geben. Es klingt aber eher so, dass ich von einer außerordentlichen Kündigung abraten würde. Dazu müssten Sie nämlich (erfolglos) um Mängelbeseitigung bitten und geradezu verzweifelt aus der jetzt noch bewohnten Wohnung ausziehen.

Eine richtige Vorgehensweise wäre allerdings, eine Minderung geltend zu machen und umgehende Beseitigung der Mängel zu fordern.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo,

meines Erachtens hängt die Antwort davon ab, was Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben:

Wenn Sie mit Ihrem Vermieter und Arbeitgeber vereinbart haben, dass Sie Hausmeistertätigkeiten ausführen und dafür Lohn in Höhe von x erhalten und zusätzlich auch von den Betriebskosten für den Hausmeister befreit sind, dann könnten Sie das 1/6 Ihrer Lohnkosten zu Ihren Gunsten von den geltend gemachten Betriebskosten für den Hausmeister zum Abzug bringen. Eine derartige Vereinbarung wäre aber eher ungewöhnlich. Denn dann müsste Ihr Vermieter die diesbezüglichen Kosten selbst aufbringen und zum Beispiel der Minijobzentrale mitteilen, dass Sie Lohn in Höhe von x zuzüglich 1/6 erhalten.

Mit freundlichen Grüßen
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Jetzt hat der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die Hausmeisterkosten auf 6 Parteien aufgeteilt, so dass ich 1-sechstel der Kosten mittrage und somit meine eigene Arbeit mitfinanziere. Ist das rechtens? Da ich für meine Zahlung keine Gegenleistung erhalte die ich nicht selbst erbringe, bezahle mich also teilweise selber.

Mit Dank für eine Antwort

ich habe meinem Vermieter eine ordentliche Kündigung zugeschickt, diese wurde auch akzeptiert. Nun habe ich das Problem, dass ich auf der Suche nach einem Nachmieter bin, der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung dabei sein möchte, mir aber keinerlei Rückinformation zu meinem genannten Termin gibt. Weiterhin ist in der Wohnung ein Fenster defekt, an welchem sich dadurch nun auch Schimmel bildet. Auch hatten wir mehrmals Schimmelbildung im Kinder- und Schlafzimmer durch Wassereintritt durch das Dach. Dies wurde nun behoben.

Meine Frage ist nun, kann ich eine außerordentliche Kündigung hinterherschicken und wenn ja, welchen Paragraphen aus dem BGB gebe ich dann mit an?

Vielen Dank für Ihre Zeit und Antwort

Hallo Anke,

fraglich ist wohl, ob Ihre Vermieter – eine Erbengemeinschaft (?) oder einfach nur mehrere „Bruchteilseigentümer (?) – die Verspätung zu vertreten haben.

Hier kann ich nur spekulieren, warum die Abrechnung nicht erstellt werden konnte. Hier dürfte es aber Aufgabe der Vermieter sein, eine nachvollziehbare Erklärung zu geben. Dann muss geklärt werden, ob die Vermieter die verspätete Abrechnung „zu vertreten haben“.

Zunächst dürfte ein Hinweis auf § 556 Abs. 3 S. 4 BGB und die Bitte um eine Erklärung dazu führen, dass die Nachforderung für 2022 nicht fällig wird.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

„Leider müssen wir Ihnen mitteilen, dass die Jahresabrechnung 2022 leider nicht wie geplant und mitgeteilt im Dezember 2022 für die Bruchteilsgemeinschaft ….. erstellt werden kann. Geht die Abrechnung dem Mieter nicht fristgerecht zu, kann der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung keine Nachforderungen auf die Nebenkosten mehr geltend machen. Dies gilt nicht, soweit der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 III 4 BGB) …“

Ich fragte per Mail nach dem Grund und erhielt zur Antwort:

“ … dazu können wir leider nichts sagen. Sie dürften aber zwischenzeitlich die Mieterabrechnung von uns postalisch erhalten haben…“

Der Grund ist doch aber wichtig! Oder etwa nicht?

Am 02.01.24 erhielt ich dann die einseitige Abrechnung mit Datum 27.12.2023, mit einer Nachzahlungsaufforderung von 510 EUR.

Die Abrechnung wurde bereits für die Jahre 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022 verspätet gestellt.

Wie verhalte ich mich nun? Muss ich zahlen? Die letzte Nachzahlung für 2021 habe ich abgelehnt, da die Abrechnung wieder verspätet kam. Eingezogen wurde die Zahlung vermutlich nicht, da ich auf die Frist von 12 Monaten verwies, nachdem ich die Abrechnung bereits mehrfach per E-Mail anfordern.

Vielen Dank
Anke

Hallo Herr Müller,

Kosten des Steuerberaters sind jedenfalls nicht über die ausdrücklich umlagefähigen Kosten des Hauswarts gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV zu ersetzen.

§ 1 Abs. 2 BetrKV bestimmt ausdrücklich, dass Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte nicht zu ersetzen sind. Also – die Kosten des Steuerberater können nicht angesetzt werden.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Frau Rejna,

Ihre Fragen haben zu dem Beitrag oben keinen Bezug. Ihr Vermieter hat sich keines Vertreters bedient. Warum soll dann eine Vollmacht vorgelegt werden? Warum hat der Vermieter überhaupt gekündigt? Warum muss die Wohnung „wieder aufgebaut“ werden?

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt

Hallo Frau Schedl,

gibt es Versicherungen?

Jedenfalls ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kann er dies nicht, hat der Mieter diverse Optionen, um Mängel, Schäden, Aufwendungen etc. gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

Ich verstehe an dieser Stelle nicht, worauf die Frage nach dem Putzen abzielt. Sie werden wohl verpflichtet sein, den ordnungsgemäßen/vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen bzw. herstellen zu lassen. Die Mieterin dürfte so ohne weiteres nicht verpflichtet sein, den Handwerkern „hinterzuputzen“.

Aufwendungen sind gemäß dem oben Ausgeführten zu ersetzen. Wenn eine Versicherung eintritt, dürfte dies helfen.

Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt