Ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss im Mietvertrag kann die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließen. Trotz der in § 573c Abs. 4 BGB enthaltenen Schutzvorschrift ist ein befristeter Kündigungsverzicht grundsätzlich zulässig – jedoch nur innerhalb enger Grenzen.
1. Individualvertraglicher Kündigungsverzicht
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. Dezember 2003 (BGH VIII ZR 81/03) entschieden, dass ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht wirksam sein kann.
Im entschiedenen Fall hatten die Parteien handschriftlich vereinbart:
Der BGH hielt diese Vereinbarung für wirksam. Ein Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB liege nicht vor.
2. Formularmäßiger Kündigungsverzicht
Anders ist die Lage bei formularmäßigen Klauseln. Diese unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
Mit Urteil vom 8. Dezember 2010 (BGH VIII ZR 86/10) stellte der BGH klar:
- Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht darf höchstens vier Jahre betragen.
- Der Zeitraum ist vom Vertragsschluss bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit zu berechnen.
Ein längerer Kündigungsausschluss ist unwirksam.
3. Zusammenhang mit Staffelmiete
Gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staffelmietvereinbarung das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Auch hier gilt die Vierjahresgrenze.
4. Rechtsfolgen bei Unwirksamkeit
Überschreitet der Kündigungsverzicht die zulässige Höchstdauer, ist nicht der gesamte Mietvertrag unwirksam. Vielmehr bleibt es bei der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB.
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Chris1990 says
Ich habe folgende Frage:
Mein Mietvertrag wurde zum 10.04.2017 abgeschlossen und hat zum 15.06.2017 begonnen. Dabei wurde ein Kündigungsausschluss (KA) von 12 Monaten vereinbart, ein Termin, ab wann eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, ist nicht im Mietvertrag enthalten. Ich gehe nun davon aus, dass ab dem 10.04.2018 eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann (frühestens zum 31.07.2018 Ende des Mietvertrages), da laut obigem Gerichtsurteil ohne andere Vereinbarung der Startpunkt des KA das Datum des Vertragsabschlusses ist, nicht das des Mietbeginns.
Die Klausel ist wie folgt formuliert:
Beide Parteien verzichten für die Dauer von 12 Monaten auf das Aussprechen einer ordentlichen Kündigung.
Mein Vermieter hat nun allerdings in der Kündigungsbestätigung den 30.09.2018 als frühesten Auflösungszeitpunkt genannt. Kann nach dem obigen Urteil auf dem 31.07. beharrt werden oder gilt der Punkt:
„Der Senat entscheidet nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.“
Nur bei einem 4-jährigen KA? Oder ist generell der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschlaggebend?
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Chris,
die Frage habe ich zunächst freigeschaltet. Eine Beantwortung ist mir allerdings zurzeit nicht möglich. Eventuell habe ich in den nächsten Tagen etwas Zeit, um mich mit der Fragestellung zu beschäftigen. Ansonsten müssten Sie ggf. einen Kollegen mit der Beantwortung beauftragen.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt