Unwirksamkeit der außerordentlichen Verzugskündigung durch Zahlung

Zahlt der Mieter rückständige Miete, kann eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam werden.

Zu unterscheiden sind:

• Zahlung vor Zugang der Kündigung
• Heilung durch Aufrechnung
• Schonfristzahlung nach Rechtshängigkeit
• Auswirkungen auf eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung

1. Zahlung vor Zugang der Kündigung

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird.

Entscheidend ist, dass die Zahlung so rechtzeitig erfolgt, dass der Kündigungsgrund im Zeitpunkt des Zugangs nicht mehr besteht.

2. Heilung durch Aufrechnung

2. Heilung durch Aufrechnung

Nach Zugang der Kündigung kann diese gemäß § 543 Abs. 2 S. 3 BGB
unwirksam werden, wenn der Mieter sich durch unverzügliche wirksame Aufrechnung von seiner Schuld befreit.

Voraussetzung ist:

• vollständige Deckung des Rückstandes
• unverzügliche Erklärung der Aufrechnung

3. Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

Besondere Bedeutung hat die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB.

Zahlt der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Die Heilung tritt jedoch nicht ein, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal eine Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden ist.

4. Wirkung gegenüber der ordentlichen Kündigung

Besonders wichtig ist folgende Differenzierung:

Eine Schonfristzahlung beseitigt nur die fristlose Kündigung, nicht jedoch automatisch eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13. Oktober 2021 ausdrücklich bestätigt (BGH VIII ZR 91/20). Der Leitsatz lautet:

Bereits zuvor hatte der BGH entschieden, dass die nachträgliche Zahlung zwar bei der Verschuldensprüfung zu berücksichtigen ist, die ordentliche Kündigung aber nicht automatisch entfallen lässt (BGH VIII ZR 6/04).

Kernaussage

Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist, wird in der Praxis regelmäßig nur die fristlose Kündigung beseitigt. Besteht daneben eine ordentliche Kündigung, bleibt diese häufig wirksam.

Der Mieter kann sich daher nicht darauf verlassen, dass eine Schonfristzahlung das Mietverhältnis vollständig rettet.

5. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Wie Zahlungsverzug, Kündigungsarten und Heilungsmöglichkeiten zusammenhängen, zeigen die folgenden Beiträge.

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