Unwirksamkeit der Verzugskündigung durch Zahlung

Durch eine rechtzeitige Zahlung des Rückstandes kann der Mieter eine Kündigung gemäß den §§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
 
(1) …
(2) … .
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 543 Abs. 2 S. 2 und § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
 
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(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 gilt:
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2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)569 Abs. 3 Nummer 2 S. 1 BGB unwirksam werden lassen. Dafür müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein.

1. Unwirksamkeit der Kündigung nach Zahlung, § 543 Abs. 2 S. 1 BGB

Das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 BGB ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter befriedigt wird, bevor die Kündigung dem Mieter zugeht.

Was allerdings gilt, wenn sich die Kündigungserklärung und die Zahlung „überschneiden“, hat der BGH zumindest für eine Kündigung gemäß § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
 
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(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 543 Abs. 3 BGB ausdrücklich offen gelassen (BGH, www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 17. Februar 2015, VIII ZR 236/14):

Entscheidend ist allerdings die vollständige Tilgung des Zahlungsrückstandes.

2. Unwirksamkeit der Kündigung durch Zahlung nach Rechtshängigkeit, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB gewährt dem Mieter von Wohnraum eine weitere Frist zur Vernichtung der Kündigung, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und eines etwaigen Anspruchs auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB befriedigt wird. Die Rechtshängigkeit beginnt mit der Zustellung der Klage an den Beklagten.

Die Heilungswirkung tritt allerdings nicht ein, wenn bereits in einem Zeitraum von 2 Jahren vor Zugang der entsprechenden Kündigung durch Nutzung der Heilungsmöglichkeit eine Kündigung unwirksam geworden ist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB.

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung und der Heilung reicht im Falle der Überweisung die rechtzeitige Erteilung des Überweisungsauftrages, sofern das Konto ausreichende Deckung aufweist.