Durch eine rechtzeitige Zahlung des Rückstandes kann der Mieter eine Kündigung gemäß den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 und 569 Abs. 3 Nummer 2 Satz 1 BGB unwirksam werden lassen. Dafür müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein.
I. Unwirksamkeit der Kündigung nach Zahlung, § 543 Abs. 2 S. 1 BGB
Das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter befriedigt wird, bevor die Kündigung dem Mieter zugeht. Entscheidend ist allerdings die vollständige Tilgung des Zahlungsrückstandes.
II. Unwirksamkeit der Kündigung durch Zahlung nach Rechtshängigkeit, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB gewährt dem Mieter von Wohnraum eine weitere Frist zur Vernichtung der Kündigung, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und eines etwaigen Anspruchs auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB befriedigt wird. Die Rechtshängigkeit beginnt mit der Zustellung der Klage an den Beklagten.
Die Heilungswirkung tritt allerdings nicht ein, wenn bereits in einem Zeitraum von 2 Jahren vor Zugang der entsprechenden Kündigung durch Nutzung der Heilungsmöglichkeit eine Kündigung unwirksam geworden ist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB.
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung und der Heilung reicht im Falle der Überweisung die rechtzeitige Erteilung des Überweisungsauftrages, sofern das Konto ausreichende Deckung aufweist.
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