Unwirksamkeit der außerordentlichen Verzugskündigung durch Zahlung

Durch eine rechtzeitige Zahlung des Rückstandes kann der Mieter eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß den §§ 543 Abs. 2 S. 2, 543 Abs. 2 S. 3 oder 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam werden lassen bzw. heilen.

1. Unwirksamkeit der Kündigung nach Zahlung 2. Heilung durch Aufrechnung gemäß § 543 Abs. 2 S. 3 BGB 3. Unwirksamkeit der Kündigung durch Zahlung nach Rechtshängigkeit 4. Unwirksamkeit der Kündigung nach Zahlung

1. Unwirksamkeit der Kündigung durch Zahlung vor Zugang der Kündigung, § 543 Abs. 2 S. 2 BGB

Das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a) und b) BGB ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter befriedigt wird, bevor die Kündigung dem Mieter zugeht.

Entscheidend ist die Rechtzeitigkeit der Erfüllungshandlung. Auf den Zeitpunkt der Einzahlung oder Absendung bei der Bank kommt es an.

Was allerdings gilt, wenn sich die Kündigungserklärung und die Zahlung „überschneiden“, hat der BGH zumindest für eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 BGB ausdrücklich offen gelassen (BGH, Urteil vom 17. Februar 2015, VIII ZR 236/14):

Urteil des BGH vom 17. Februar 2015, VIII ZR 236/14, Rdnr. 5

…
[5] Ob auch noch bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung vom 23. Dezember 2012 ein unverschuldeter Tatsachenirrtum des Beklagten den Eintritt des Verzuges hinderte, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die auch vom Berufungsgericht offen gelassene Frage, ob die materiellen Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung nach § 543 Abs. 3 BGB auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen müssen. …

Nach Zugang der Kündigung kann der Mieter die Kündigung durch Aufrechnung gemäß § 543 Abs. 2 S. 3 BGB und/oder durch Zahlung gemäß § 569 Ab. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden lassen.

2. Heilung durch Aufrechnung, § 543 Abs. 2 S. 3 BGB

Der Kündigung kann auch durch eine unverzügliche wirksame Aufrechnung nach Zugang der Kündigung unwirksam werden, 543 Abs. 2 S. 3 BGB.

Entscheidend ist, dass die Aufrechnungserklärung unverzüglich erfolgt und dass die Aufrechnung den gesamten Rückstand deckt.

3. Unwirksamkeit der Kündigung durch Zahlung nach Rechtshängigkeit, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB gewährt dem Mieter von Wohnraum eine Frist zur Vernichtung der außerordentlichen Kündigung, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und eines etwaigen Anspruchs auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB befriedigt wird. Die Rechtshängigkeit beginnt mit der Zustellung der Klage an den Beklagten.

Die Heilungswirkung tritt allerdings nicht ein, wenn bereits in einem Zeitraum von 2 Jahren vor Zugang der entsprechenden Kündigung durch Nutzung der Heilungsmöglichkeit eine Kündigung unwirksam geworden ist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB.

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung und der Heilung reicht im Falle der Überweisung die rechtzeitige Erteilung des Überweisungsauftrages, sofern das Konto ausreichende Deckung aufweist.

Hinweis:

Von der Frage der rechtzeitigen Zahlung gemäß § 569 BGB ist die Frage zu trennen, wann der wichtige Grund zur Kündigung vorliegen muss. Hier kommen grundsätzlich zwei Zeitpunkte in Betracht: Ein Zeitpunkt könnte der Zeitpunkt sein, zu dem die Kündigung erklärt wird. Ein weiter Zeitpunkt könnte der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung sein. Weiterhin können auch Fragen des Zeitpunkts der Überweisung sowie auch des Zahlungseingangs auf dem Konto des Vermieters von Bedeutung sein.

4. Abwendung nur der außerordentlichen Kündigung

Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstandes bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1 und 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte außerordentliche Kündigung, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstandes hilfsweise auf § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung.

Dies stellt der Bundesgerichtshof ausdrücklich in einem Urteil vom 13. Oktober 2021 unter dem gerichtlichen Aktenzeichen VIII ZR 91/20 fest.

Urteil des BGH vom 13. Oktober 2021, 1. Leitsatz

a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (mit weiteren Hinweisen).
…

Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts wies der BGH zurück. Das Berufungsgericht hatte noch ausdrücklich ausgeführt, dass sich eine Zahlung innerhalb der Schonfrist auch auf die ordentliche Kündigung erstrecke. Deshalb bewirkt eine Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist bei gleichzeitig erklärter ordentlicher Kündigung in der Regel keinen Vorteil für den Mieter. In der Regel wird neben der außerordentlichen auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen.

Ein Mieter kann sich also nicht darauf verlassen, dass sich im Ergebnis eine außerordentliche und eine ordentliche Kündigung durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB abwenden lassen.

Gegenüber der ordentlichen Kündigung kann dann der Mieter nur noch geltend machen, dass entweder der Mietzahlungsrückstand nicht erheblich ist oder aber die Nichtzahlung nicht verschuldet ist.

Allerdings kann bei der Beurteilung, ob der Mieter den Rückmietrückstand zu verschulden hat, zugunsten des Mieters berücksichtigt werden, dass er die Rückstände nachträglich beglichen hat (vergleiche dazu Urteil des BGH vom 16. Februar 2005 unter dem gerichtlichen Aktenzeichen VIII ZR 6/04).

Urteil des BGH vom 16. Februar 2005, Leitsatz

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.

1. Unwirksamkeit der Kündigung durch Zahlung vor Zugang der Kündigung, § 543 Abs. 2 S. 2 BGB

2. Heilung durch Aufrechnung, § 543 Abs. 2 S. 3 BGB

3. Unwirksamkeit der Kündigung durch Zahlung nach Rechtshängigkeit, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

4. Abwendung nur der außerordentlichen Kündigung

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