Zum Begriff des Mangels im Mietrecht

Ein Sachmangel im Sinne des § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
 
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 536 Abs. 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten, die Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit. Der Begriff des Mangels hat für das Gewährleistungsrecht eine zentrale Bedeutung. Die Abweichung kann qualitativ oder quantitativ sein, die Abweichung kann auf tatsächliche Umstände oder rechtliche Verhältnisse zurückzuführen sein. Die Abweichung muss die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßer Gebrauch – Erhaltenspflicht des Vermieters, Mangel der Mietsache
 
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB verwendet den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter hat während des laufenden Mietvertrags …vertragsgemäßen Gebrauch aufheben (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB) oder mindern (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB).

Grundsätzlich ist die Sollbeschaffenheit anhand der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien festzustellen. Im Rahmen der Vertragsfreiheit können die Parteien im Mietvertrag viel regeln. So kann zwischen Vermieter und Mieter ein besonders niedriger Standard ausdrücklich oder konkludent vereinbart werden. Vereinbart werden kann aber auch ein besonders hoher Standard. Oft treffen die Parteien allerdings keine ausdrückliche Vereinbarung zur Sollbeschaffenheit. Dann stellt sich die Frage nach dem zwischen den Parteien konkludent vereinbarten Standard. In der Regel wird die Rechtsprechung bei der Wohnraummiete einen Mindeststandard des Wohnens fordern.

Beispiel:

Im Vertrag wird die Formulierung „es handelt sich um eine besonders ruhige Wohnlage“ genutzt. Im Ergebnis kann der Mieter eine deutlich ruhigere Wohnung erwarten.

Demgegenüber wird die Erwähnung einer Gaststätte unter der Wohnung dazu führen, dass der Mieter von der Gaststätte ausgehenden Lärm hinzunehmen hat.

Enthält der Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen zur Sollbeschaffenheit, so ist die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes zunächst nach den sonstigen Vereinbarungen der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, dann nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen. Dann können z. B. ein Übergabeprotokoll, die Wohnungsanzeige, das Maklerexpose, Gutachten, Fotos … etc. herangezogen werden. Umstände, die zum Vertragsinhalt geworden sind bzw. Umstände, die zur Ermittlung des vertragsgemäßen Gebrauchs heranzuziehen sind, können sich auch aus den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der Mietsache, insbesondere der Art, der Lage, dem Alter und dem Zustand der Mietsache ergeben.

Sowohl bei der Auslegung als auch bei der Feststellung des Sollzustandes ist grundsätzlich auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Allerdings kann zu den Verhältnissen bei Vertragsabschluss auch der Zeit-Umstand gehören.

Technische Normen

Die Antwort auf die Frage der Einhaltung technischer Normen, insbesondere die Frage nach der Einhaltung von DIN-Normen liefert noch keine direkte Antwort darauf, ob ein Sachmangel vorliegt oder nicht. So dürfen die Parteien beim Anmieten einer Wohnung im unsanierten Altbau grundsätzlich davon ausgehen, dass der Standard des Gebäudes zum Zeitpunkt der Errichtung vereinbart ist. Anderes dürfte beim Abschluss eines Mietvertrages im sanierten Altbau gelten. Hier gelten neue Baustandards. Bei Neubauten dürfte es sich von selbst verstehen, dass die heute gültigen Standards eingehalten werden. Bleibt der Zustand hinter den gültigen Normen zurück, so liegt dann grundsätzlich ein Mangel vor.

Hinsichtlich der Frage nach dem vertragsgemäßen Standard kommen also grundsätzlich verschiedene Zeitpunkte in Betracht. Maßgeblich kann der Zeitpunkt der Errichtung des Hauses, der Modernisierung, des Vertragsschlusses oder der einer Mängelrüge sein.