Die Farbvorgabe „weiß“ zur Auszugsrenovierung im Mietvertrag ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB und Abs. 2 BGB unwirksam.
Grundsätzlich obliegt die Instandhaltung der Mietsache dem Vermieter, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Eine formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unterliegt daher der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.
Der BGH bestätigte in einem Beschluss vom 14. Dezember 2010 (BGH VII ZR 198/10) erneut, dass ein Zwang zu einer bestimmten Farbe bei der Auszugsrenovierung den Mieter bereits im laufenden Mietverhältnis in seiner Freiheit der Farbauswahl unzulässig beeinträchtigt:
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Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach beeinträchtigt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).
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… Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß“) im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt.
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Folglich werden Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, weil der Mietvertrag eine unzulässige Farbwahlklausel enthält.
In einem weiteren Urteil vom 22. Februar 2012 bestätigte der BGH diese Rechtsprechung (BGH VIII ZR 205/11, Leitsatz):
Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).
Ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, fehlt es an einer vertraglichen Pflichtverletzung des Mieters. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nach § 280 Abs. 1 BGB scheidet dann aus.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Farbwahlklauseln sind nur ein Unterfall der formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Ob eine Renovierungspflicht wirksam vereinbart wurde und welche Rechtsfolgen sich bei Unwirksamkeit ergeben, wird in den folgenden Beiträgen systematisch dargestellt.
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