In Ermangelung einer das Rauchen untersagenden oder einschränkenden Vereinbarung verhält sich ein Mieter, der in der Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, in der Regel nicht vertragswidrig. Die ggf. mit dem Rauchen verbundenen Kosten kann der Vermieter in der Regel mit einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter abwälzen.
Hat der Vermieter keine wirksame Schönheitsreparaturklausel mit dem Mieter getroffen kann er nicht über den „Umweg“ des Schadenersatzes den Ersatz der durch Neutapezieren und Neulackieren entstandenen Kosten verlangen.
Auch wenn das Rauchen durch den Mieter innerhalb von zwei Jahren ein Neutapezieren der Decken und Wände sowie eine Neulackierung der Türen erforderlich macht, § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV dar (BGH, Urteil vom 5. März 2008, BGH VIII ZR 37/07, am Ende).
Nur wenn sich die entstandenen Schäden nicht mehr im Rahmen von Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, kann gemäß dem BGH ein Schadenersatzanspruch des Vermieters begründet sein (s. o., BGH, Leitsatz):
Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915).
Der BGH begründet das zuvor Ausgeführte im Wesentlichen mit der Regelung des § 538 BGB, wonach Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, der Mieter nicht zu vertreten hat.
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Der BGH hatte eine uneinheitliche Rechtsprechung zunächst eher „raucherfreundlich“ entschieden. Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung rauche und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursache, verhalte sich grundsätzlich nicht vertragswidrig (vgl. dazu unter anderem das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Juni 2006, BGH VIII ZR 124/05). Dies gelte jedenfalls solange keine das Rauchen untersagende oder einschränkende Vereinbarung getroffen wurde. Die Frage des exzessiven Rauchens konnte noch offengelassen werden (siehe oben, BGH):
[23] … Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig(…). Ob ausnahmsweise, wie die Revision meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn „exzessives“ Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (…), kann dahinstehen, …
Mit einer anderen Argumentation entschied der 8. Senat des BGH dann 2008. Eine Schadenersatzpflicht bestehe sogar unabhängig davon, ob bereits nach kurzer Mietzeit ein erheblicher Renovierungsbedarf auftrete (s. o. BGH vom 5. März 2008, Rdnr. 23 und 24). Es müsse allein darauf abgestellt werden, ob mit Schönheitsreparaturen den Folgen des Rauchens wirksam begegnet werden könne.
Abzustellen ist darauf, ob sich die Spuren des Tabakkonsums durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen oder nicht.
Das LG Hannover führte in einem Urteil vom 29. Februar 2016, 12 S 9/13 in den Entscheidungsgründen zu II. 1. a) u. a. aus:
… Die Wohnung der Klägerin war derart durch den Rauch beschädigt, dass das Überstreichen bzw. auch das Neutapezieren hier keine Wiederherstellung bedeutet hätte. Der Zeuge Ka. hat für das Gericht nachvollziehbar und in einer klaren deutlichen Sprache bekundet, dass die Versottung sehr stark war. Er hat auch dargelegt, dass teilweise bei starken Raucherwohnungen die Versottung mit Nikotin derart in den Putz dringe, dass selbst eine Nikotinsperre nicht mehr ausreiche, um das spätere Durchdringen des Nikotin sowie den Rauchgeruch zu beseitigen. …
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Frage, ob Rauchen lediglich einen Renovierungsbedarf im Rahmen wirksamer Schönheitsreparaturklauseln auslöst oder bereits einen darüber hinausgehenden Substanzschaden darstellt, lässt sich nur im Kontext der aktuellen BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen beurteilen. Die folgenden Beiträge vertiefen die Wirksamkeit von Klauseln, Endrenovierungspflichten und Besonderheiten bei renovierungsbedürftig übergebener Wohnung.
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§ 538 BGB · § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV.
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