Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich häufig die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter Einbauten oder Veränderungen wieder entfernen muss und welche Folgen ein unterlassener Rückbau hat..
Die Verpflichtung zur Rückgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB hat gemäß der Rechtsprechung auch zum Inhalt, dass die vom Mieter vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten etc. zu beseitigen sind. Die Mietsache muss in ihren ursprünglichen Zustand versetzt werden.
1. Der Inhalt der Rückbaupflicht
Die Rückbaupflicht entfällt nicht schon deshalb, weil die Einrichtungen, Einbauten etc. in das Eigentum des Vermieters übergehen.
Die Einrichtungen, etc. sind selbst dann zu entfernen, wenn der Mieter die Einrichtungen vom Vormieter käuflich erworben hat.
Eine Zustimmung des Vermieters zur Durchführung der Einbauten führt nicht in jedem Fall dazu, dass der Mieter nicht mehr zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet werden kann. Die Zustimmung zu den Einbauten beinhaltet noch keinen Verzicht des Vermieters, bei Vertragsende den Rückbau zu erlangen (vergleiche zum Beispiel eine Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg, Urteil vom 11. September 2006 – 644 C 248/04).
Maßgeblich ist dabei stets der konkrete Vertragsinhalt sowie die Frage, ob der Vermieter bei Vertragsschluss oder später ausdrücklich auf den Rückbau verzichtet hat.
Grundsätzlich entfällt die Pflicht zum Rückbau, wenn es sich bei den eingebrachten Einbauten, etc. um dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt, die nur mit erheblichem Aufwand an Kosten wieder zu entfernen wären und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzt. Als Wertverbesserungsmaßnahmen in dem vorgenannten Sinne gelten zum Beispiel der Einbau eines „Kachelvollbades“ und die Verlegung hochwertiger Teppichböden (vgl. z. B. Urteil des OLG Frankfurt vom 19. Dezember 1991, 6 U 108/90):
Von der Beseitigungspflicht des Mieters gibt es jedoch Ausnahmen. Sie kann u. a. entfallen, wenn es sich um auf Dauer angelegte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt (z. B. Einbau eines Kachelvollbades, Austausch von Kohleöfen gegen Nachtspeicherheizung, Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens), die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. …
2. Rechtsfolgen des nicht erfolgten Rückbaus
Die Verletzung der Rückbaupflicht verpflichtet zum Schadenersatz gemäß § 280 BGB. Eine Fristsetzung des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Durchführung des Rückbaus ist Voraussetzung für die Entstehung des Schadensersatzanspruches. Eine derartige Aufforderung ist u. a. nur dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der geschuldeten Rückbauarbeiten ernsthaft und ungültig verweigert hat. Zum ersatzfähigen Schaden können dabei insbesondere die Kosten des nachträglichen Rückbaus sowie weitere Folgeschäden gehören, die durch die verspätete Rückgabe der Mietsache entstehen.
Im Hinblick auf den Umfang des geschuldeten Schadensersatzes gelten die Grundsätze des allgemeinen Schadensrechtes.
3. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Im Zusammenhang mit der Rückbaupflicht stellen sich häufig Anschlussfragen zur Rückgabepflicht des Mieters, zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters und zur Abgrenzung von Instandhaltung und Rückbau.
Die besenreine Rückgabe der Mietsache
Was bedeutet ordnungsgemäßer Zustand? ... | Was muss der Mieter bei der Rückgabe tun? ... | 1. Fenster ... | 2. Grundreinigung ... | 3. Heizkörper , Türen, ...
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Pflicht zum Rückbau – Herstellung des ursprünglichen Zustandes
... den Mieter trifft bei Rückgabe der Mietsache eine Pflicht zum Rückbau von Einrichtungen - die Nichterfüllung der Pflicht kann zum Schadenersatz führen ...
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Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
§ 546 a BGB regelt einen Entschädigungsanspruch des Vermieters, wenn der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgibt ...
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wobbel33 says
der Mieter hat unfachgerecht Styrodur an eine Innenwand angebracht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat er es wieder abgerissen da er keine Dampfsperre eingebaut hat wo wir ihn drauf aufmerksam gemacht hatten. Jetzt hat er eine Rechnung geschrieben von 800 €. Die Mahnung und Androhung eines Inkasso Unternehmens ist auch schon gekommen. Wie reagiere ich jetzt?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo wobbel,
mir ist jedenfalls nicht klar, auf welche (Rechts-)grundlage der ehemalige Mieter die Ersatzforderung stützen will. Er hat doch – wenn ich Sie richtig verstehe – das Styrodur von sich aus ausgebaut. Er hätte doch ggf. den Ausbau auch unterlassen können …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Dzieza-Akar says
Meine Vermieterin hat meinen Gewerbemietvertrag gekündigt. Den Schnellimbiss hat mein Vormieter aufwändig renoviert neue Fliesen an den Wänden neue Fußböden neue Elektrik im Haus LED-Beleuchtung im ganzen Laden. Der vorherige Zustand ähnelte einem der 60er Jahre. Der Laden ist gerade mal drei Jahre alt und ich soll den Rückumbau zum vorherigen Zustand versetzten. Alle Böden raus, die Elektrik raus die Fliesen raus. Die Fliesen und die Böden haben 10.000€ gekostet und die Elektrik 20.000€ Rechnungen des Vormieter vorhanden. Ich habe meiner Vermieterin 3 Nachmieter zur Auswahl empfohlen die den Laden so übernehmen würden dauerhaft das möchte sie nicht. Was soll ich machen sie droht mir mit einer Klage.
Mit freundlichen Grüßen
Martyna