Entschädigungsanspruch des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

§ 546 a BGB regelt einen Entschädigungsanspruch des Vermieters, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig zurückgibt. Als Entschädigung wird in der Regel die vereinbarte Miete bestimmt (siehe dazu im Einzelnen unten zu § 546 a Abs. 1 BGB). Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen, § 546 a Abs. 2 BGB.

§ 546 a Abs. 1 BGB

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

Gemäß § 546 a Abs. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter die Mietsache „vorenthalten“. Das Unterlassen der Herausgabe muss also dem Willen des Vermieters widersprechen:

• Dementsprechend wird einhellig eine Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter verneint, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen (vergleiche dazu u. a. Urteil des BGH vom 13. Juli 2010, VIII ZR 326/09, Rn. 2). In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet ist dabei grundsätzlich ohne Bedeutung (siehe oben BGH).
• Ein Nutzungsausfallanspruch des Vermieters gemäß § 546 a Abs. 1 liegt auch dann nicht vor, wenn der Mieter den Besitz an dem ansonsten bereits geräumten Mietobjekt nur behält, um auf Wunsch des Vermieters Mängelbeseitigungsarbeiten durchzuführen (vergleiche dazu oben BGH, Rn. 2).
• Ein „Vorenthalten“ liegt dann nicht vor, wenn die Mietsache ungeräumt zurückgegeben wird, weil der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend macht (vergleiche dazu Kammergericht Berlin, Urteil vom 6. Dezember 2012, 8 U 220/12, Rn. 4).

§ 546 a Abs. 2 BGB, § 571 BGB

§ 546 a Abs. 2 BGB stellt klar, dass die Geltendmachung eines weiteren Schadens nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen ist. Dieser Schaden setzt allerdings bei Mietwohnräumen voraus, dass der Mieter das Unterbleiben der Rückgabe auf zu vertreten“ hat, § 571 Absatz 1 Satz 1 BGB. Der Mieter eines Mietwohnraums muss den Mietausfall also nur dann ersetzen, wenn er diesen Schaden auch „verschuldet“ hat.

Ein Mitverschulden des Vermieters ist gemäß § 254 BGB ist zu berücksichtigen. Der Vermieter muss detailliert darlegen und beweisen, dass die Wohnung in dem Zustand, in dem sie zurückgegeben wurde, auf dem üblichen Wohnungsmarkt nicht vermietbar war. Darüber hinaus muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihm dadurch ein Schaden entstanden ist. Weiterhin muss er detailliert belegen, an wen er die Wohnung wann und zu welchem Preis hätte vermieten können und dass die potentiellen Mieter die Wohnung aufgrund der fehlenden Vermietbarkeit abgelehnt haben. Es bestehen also recht hohe Anforderungen an den Vermieter, den Schaden gemäß § 546 a Abs. 2 BGB geltend zu machen.