Pflicht zum Rückbau – Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes

Die Verpflichtung zur Rückgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB hat gemäß der Rechtsprechung auch zum Inhalt, dass die vom Mieter vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten etc. zu beseitigen sind. Die Mietsache muss in ihren ursprünglichen Zustand versetzt werden.

Der Inhalt der Rückbaupflicht

Die Rückbaupflicht entfällt nicht schon deshalb, weil die Einrichtungen, Einbauten etc. in das Eigentum des Vermieters übergehen.

Die Einrichtungen, etc. sind selbst dann zu entfernen, wenn der Mieter die Einrichtungen vom Vormieter käuflich erworben hat.

Eine Zustimmung des Vermieters zur Durchführung der Einbauten führt nicht in jedem Fall dazu, dass der Mieter nicht mehr zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet werden kann. Die Zustimmung zu den Einbauten beinhaltet noch keinen Verzicht des Vermieters, bei Vertragsende den Rückbau zu erlangen (vergleiche zum Beispiel eine Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg, Urteil vom 11. September 2006 – 644 C 248/04).

Grundsätzlich entfällt die Pflicht zum Rückbau, wenn es sich bei den eingebrachten Einbauten, etc. um dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt, die nur mit erheblichem Aufwand an Kosten wieder zu entfernen wären und deren Beseitigung die Mietsache in einem schlechteren Zustand versetzt. Als Wertverbesserungsmaßnahmen in dem vorgenannten Sinne gelten zum Beispiel der Einbau eines „Kachelvollbades“ und die Verlegung hochwertiger Teppichböden (vgl. z. B. Urteil des OLG Frankfurt vom 19. Dezember 1991, 6 U 108/90):

Von der Beseitigungspflicht des Mieters gibt es jedoch Ausnahmen. Sie kann u. a. entfallen, wenn es sich um auf Dauer angelegte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt (z. B. Einbau eines Kachelvollbades, Austausch von Kohleöfen gegen Nachtspeicherheizung, Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens), die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. …

Rechtsfolgen des nicht erfolgten Rückbaus

Die Verletzung der Rückbaupflicht verpflichtet zum Schadenersatz gemäß § 280 BGB. Eine Fristsetzung des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Durchführung des Rückbaus ist Voraussetzung für die Entstehung des Schadensersatzanspruches. Eine derartige Aufforderung ist u. a. nur dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der geschuldeten Rückbauarbeiten ernsthaft und ungültig verweigert hat.

Im Hinblick auf den Umfang des geschuldeten Schadensersatzes gelten die Grundsätze des allgemeinen Schadensrechtes.