Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich häufig die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter Einbauten oder Veränderungen wieder entfernen muss und welche Folgen ein unterlassener Rückbau hat.
Die Verpflichtung zur Rückgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB hat nach der Rechtsprechung grundsätzlich auch zum Inhalt, dass vom Mieter vorgenommene Einrichtungen, Einbauten oder Ausbauten zu beseitigen sind.
Allerdings gilt nicht ausnahmslos, dass die Mietsache in einen „ursprünglichen Zustand“ zurückversetzt werden muss.
1. Der Inhalt der Rückbaupflicht
Die Rückbaupflicht entfällt nicht schon deshalb, weil die Einrichtungen, Einbauten etc. in das Eigentum des Vermieters übergehen.
Die Einrichtungen sind selbst dann zu entfernen, wenn der Mieter diese vom Vormieter käuflich erworben hat.
Eine Zustimmung des Vermieters zur Durchführung der Einbauten führt nicht automatisch dazu, dass der Mieter nicht mehr zur Wiederherstellung des Zustandes verpflichtet ist. Die Zustimmung beinhaltet insbesondere noch keinen Verzicht des Vermieters auf den Rückbau (vgl. etwa AG Hamburg, Urteil vom 11.09.2006 – 644 C 248/04).
Maßgeblich ist stets der konkrete Vertragsinhalt sowie die Frage, ob ein Verzicht auf den Rückbau ausdrücklich oder konkludent vereinbart wurde.
a) Maßgeblich ist der geschuldete Zustand
Entgegen einer häufig anzutreffenden Vorstellung schuldet der Mieter nicht zwingend die Wiederherstellung eines „ursprünglichen Zustandes“ der Mietsache.
Maßgeblich ist vielmehr der vertraglich geschuldete Zustand im Zeitpunkt der Rückgabe gemäß § 546 BGB.
Dieser bestimmt sich nach dem Zustand bei Überlassung unter Berücksichtigung der im Verlauf des Mietverhältnisses eingetretenen Veränderungen.
Ein Rückbauanspruch besteht daher nur, wenn der gegenwärtige Zustand von dem geschuldeten Zustand nachteilig abweicht.
b) Keine Rückbaupflicht bei Verschlechterung der Mietsache
Eine Verpflichtung zum Rückbau besteht insbesondere dann nicht, wenn die Entfernung der Einbauten die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde.
Dies ist etwa der Fall, wenn durch den Rückbau:
die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt wird,
vorhandene Bauteile (z. B. Türen oder Anschlüsse) nicht mehr passen,
oder ein technisch oder optisch mangelhafter Zustand entsteht.
Der Mieter schuldet keinen Rückbau, der zu einer funktionalen oder wirtschaftlichen Verschlechterung der Mietsache führt.
c) Keine Pflicht bei nicht mehr herstellbarem Zustand
Eine Rückbaupflicht entfällt ferner, wenn der ursprüngliche Zustand tatsächlich nicht mehr herstellbar ist.
Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn vorhandene Bauteile (z. B. alte Bodenbeläge oder Installationen) entfernt und durch neue ersetzt wurden.
Der Mieter schuldet in diesem Fall keinen Rückbau „ins Leere“, sondern lediglich die Rückgabe eines gebrauchstauglichen Zustands.
d) Typische Streitfälle in der Praxis
In der Praxis treten Rückbaufragen insbesondere in folgenden Konstellationen auf:
Laminat statt alter Bodenbeläge:
Hier ist entscheidend, ob durch die Entfernung ein schlechterer Zustand entsteht.
Modernisierung des Badezimmers durch den Mieter:
Rückbaupflicht besteht regelmäßig nicht, wenn erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich wären.
Einbau von Fliesen oder Küchen:
Maßgeblich ist, ob die Einbauten dauerhaft in die Mietsache integriert sind.
Änderungen an der Elektroinstallation:
Rückbau ist regelmäßig unzulässig, wenn sicherheitsrelevante Eingriffe erforderlich wären.
Grundsätzlich entfällt die Pflicht zum Rückbau, wenn es sich um dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt, die nur mit erheblichem Aufwand entfernt werden können und deren Beseitigung die Mietsache verschlechtern würde.
Dies hat das OLG Frankfurt in einer grundlegenden Entscheidung wie folgt ausgeführt (OLG Frankfurt 6 U 108/90):
Von der Beseitigungspflicht des Mieters gibt es jedoch Ausnahmen. Sie kann u. a. entfallen, wenn es sich um auf Dauer angelegte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt (z. B. Einbau eines Kachelvollbades, Austausch von Kohleöfen gegen Nachtspeicherheizung, Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens), die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. …
2. Rechtsfolgen des nicht erfolgten Rückbaus
Die Verletzung einer bestehenden Rückbaupflicht kann zum Schadensersatz gemäß § 280 BGB verpflichten.
Voraussetzung ist regelmäßig eine Fristsetzung zur Durchführung des Rückbaus. Diese ist entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung ernsthaft und endgültig verweigert.
Zum ersatzfähigen Schaden zählen insbesondere:
- Kosten des nachträglichen Rückbaus
- Nutzungsausfall
- Folgeschäden durch verspätete Rückgabe
3. Häufige Fragen zur Rückbaupflicht
Muss ich beim Auszug jeden von mir eingebauten Gegenstand entfernen?
Nein. Maßgeblich ist, ob überhaupt eine Rückbaupflicht besteht. Entscheidend ist der vertraglich geschuldete Zustand bei Rückgabe und nicht stets die Wiederherstellung eines „ursprünglichen Zustands“ der Mietsache.
Muss ich Laminat beim Auszug entfernen?
Nicht zwingend. Eine Pflicht zur Entfernung besteht insbesondere dann nicht, wenn der Rückbau die Wohnung in einen schlechteren oder nicht mehr gebrauchstauglichen Zustand versetzen würde.
Führt die Zustimmung des Vermieters automatisch dazu, dass ich nichts zurückbauen muss?
Nein. Die Zustimmung zu Einbauten bedeutet nicht ohne Weiteres, dass der Vermieter auf einen späteren Rückbau verzichtet. Maßgeblich sind der konkrete Vertragsinhalt und die Umstände des Einzelfalls.
Muss ich immer den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen?
Nicht unbedingt. Eine Rückbaupflicht entfällt insbesondere dann, wenn der ursprüngliche Zustand nicht mehr herstellbar ist oder dessen Wiederherstellung nur unter erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz möglich wäre.
Was passiert, wenn ich trotz bestehender Pflicht nicht zurückbaue?
Dann können Schadensersatzansprüche des Vermieters in Betracht kommen, insbesondere wegen der Kosten eines nachträglichen Rückbaus. Regelmäßig ist hierfür aber zunächst eine Aufforderung mit Fristsetzung erforderlich.
4. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Im Zusammenhang mit der Rückbaupflicht stellen sich häufig Anschlussfragen zur Rückgabepflicht des Mieters, zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters und zur Abgrenzung von Instandhaltung und Rückbau.
Die besenreine Rückgabe der Mietsache
Was bedeutet ordnungsgemäßer Zustand? ... | Was muss der Mieter bei der Rückgabe tun? ... | 1. Fenster ... | 2. Grundreinigung ... | 3. Heizkörper , Türen, ...
… | mehr
Pflicht zum Rückbau – Herstellung des ursprünglichen Zustandes
... den Mieter trifft bei Rückgabe der Mietsache eine Pflicht zum Rückbau von Einrichtungen - die Nichterfüllung der Pflicht kann zum Schadenersatz führen ...
… | mehr
Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
§ 546 a BGB regelt einen Entschädigungsanspruch des Vermieters, wenn der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgibt ...
… | mehr
wobbel33 says
der Mieter hat unfachgerecht Styrodur an eine Innenwand angebracht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat er es wieder abgerissen da er keine Dampfsperre eingebaut hat wo wir ihn drauf aufmerksam gemacht hatten. Jetzt hat er eine Rechnung geschrieben von 800 €. Die Mahnung und Androhung eines Inkasso Unternehmens ist auch schon gekommen. Wie reagiere ich jetzt?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo wobbel,
mir ist jedenfalls nicht klar, auf welche (Rechts-)grundlage der ehemalige Mieter die Ersatzforderung stützen will. Er hat doch – wenn ich Sie richtig verstehe – das Styrodur von sich aus ausgebaut. Er hätte doch ggf. den Ausbau auch unterlassen können …
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Dzieza-Akar says
Meine Vermieterin hat meinen Gewerbemietvertrag gekündigt. Den Schnellimbiss hat mein Vormieter aufwändig renoviert neue Fliesen an den Wänden neue Fußböden neue Elektrik im Haus LED-Beleuchtung im ganzen Laden. Der vorherige Zustand ähnelte einem der 60er Jahre. Der Laden ist gerade mal drei Jahre alt und ich soll den Rückumbau zum vorherigen Zustand versetzten. Alle Böden raus, die Elektrik raus die Fliesen raus. Die Fliesen und die Böden haben 10.000€ gekostet und die Elektrik 20.000€ Rechnungen des Vormieter vorhanden. Ich habe meiner Vermieterin 3 Nachmieter zur Auswahl empfohlen die den Laden so übernehmen würden dauerhaft das möchte sie nicht. Was soll ich machen sie droht mir mit einer Klage.
Mit freundlichen Grüßen
Martyna