Mietverträge über Garagen, Stellplätze, Gärten

Garagen, Stellplätze, Gärten etc. werden oft in einem Mietvertrag über Wohnraum benannt und mit vermietet. Über Garagen, Stellplätze, Gärten kann neben dem Wohnraummietvertrag aber auch ein separater Mietvertrag abgeschlossen werden. Die Räumlichkeiten können auch gänzlich selbstständig vermietet werden.

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Garagenmietvertrag gekündigt werden?
Ist eine Teilkündigung zulässig?
Welche Fristen sind zu beachten?

1. ein einheitlicher Vertrag

Werden über die in einem Wohnraummietvertrag benannten Garage, Stellplatz oder Garten keine gesonderten Verträge oder Regelungen vereinbart, so ist im Zweifel ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen. Eine Teilkündigung ist dann unmöglich bzw. erheblich erschwert. Es gelten die allgemeinen Regelungen zur Kündigung von Wohnraum gemäß
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
 
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 BGB.

Gemäß § 573 b Teilkündigung des Vermieters
 
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 b Abs. 1 BGB besteht ein Recht zu einer Teilkündigung ausnahmsweise, wenn zukünftig die Räume oder Grundstücksteile zur Schaffung von Wohnraum verwendet werden sollen oder sie dazu dienen sollen, vorhandenen Wohnraum mit entsprechenden Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten, § 573 b Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BGB.

Folgen:

• Voraussetzung der Kündigung des einheitlichen Vertrages ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB. Ein berechtigtes Interesse an der Teilkündigung genügt nicht. Ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des gesamten Vertrages liegt nur bei nicht unerheblichen schuldhaften Pflichtverletzungen, bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung und in sonstigen Ausnahmefällen vor, § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
   
  (1) …
  (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, …
   
  (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 Abs. 2 und 3 BGB. Ein berechtigtes Interesse zur teilweisen Kündigung kann bei Vorliegen der Voraussetzungen von § 573 b BGB begründet sein.
• Die Fristen in § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
   
  (1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. …
   
  (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 573 c BGB sind zu beachten. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate.

2. zwei separate Verträge

Wird hingegen neben dem Wohnraummietvertrag ein gesonderter Mietvertrag über die Garage, den Stellplatz oder den Garten abgeschlossen, so spricht bei dem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2021, VIII ZR 95/20).

Das AG Hanau führt aus, dass zumindest der Mieter einen Verknüpfungswillen hinsichtlich beider Verträge dann hat, wenn die Parteien an demselben Tag einen Wohnraummietvertrag und den Vertrag über die Garage abschließen. Dies führe zu Einheitlichkeit der beiden Verträge (vgl. AG Hanau vom 5. Mai 2023, 32 C 172/22, Leitsatz). Eine Teilkündigung sei dann nicht zulässig.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Hanau ist noch nicht rechtskräftig.

Folgen:

• Der eigenständig neben dem Wohnraummietvertrag abgeschlossene Garagenmietvertrag kann ohne besondere weitere Voraussetzungen gekündigt werden.
• Gemäß § 580a Kündigungsfristen
   
  (1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, …
  …
  3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats … 
  (Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB kann der Garagenmietvertrag am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.

3. selbstständiger Mietvertrag über Garagen, Stellplätze und Gärten

Ein selbstständig abgeschlossener Mietvertrag über Garagen, Stellplätze und Gärten unterliegt den allgemeinen mietrechtlichen Regeln, die hier im Internetauftritt ausführlich besprochen werden.

Ein Vertrag sollte schriftlich vereinbart werden.

Bei der Kündigung gilt in der Regel § 580a Kündigungsfristen
 
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, …
…
3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats … 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Der Garagenmietvertrag kann bei monatlich vereinbarter Zahlung des Mietzinses am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.