Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem besenreinen Zustand zurückzugeben. Auch ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag besteht diese Pflicht. Die Pflicht ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB.
In § 546 Abs. 1 BGB heißt es zwar nur, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Er ist aber verpflichtet, die Wohnung in einem „ordnungsgemäßen Zustand“ zurückzugeben.
1. Was bedeutet ordnungsgemäßer Zustand?
Zum ordnungsgemäßen Zustand gehört die Reinigung der Wohnung (vergleiche BGH vom 30. Oktober 1984, VIII ARZ 1/84).
Vertragsgemäße Veränderungen und Verschlechterungen hat der Mieter nicht zu vertreten, § 538 BGB.
Zur Erfüllung der Reinigungspflicht genügt gemäß dem BGH – ist eine besondere mietvertragliche Regelung nicht vereinbart – die „besenreine Übergabe“ der Mietsache. Aber auch der Begriff der „besenreine Übergabe“ ist nicht ausdrücklich geregelt. Zum Begriff „besenrein“ führt der BGH in einem Urteil vom 28. Juni 2006, BGH VIII ZR 124/05, aus:
- a) …
- b) Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.
2. Was muss der Mieter tun bzw. nicht tun?
a) Fenster
Fenster müssen nicht geputzt werden.
- …
- [7] Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Beklagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch „Nikotineinwirkung“ noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die Beseitigung groben Schmutzes.
- …
b) Grundreinigung
Zu einer Grundreinigung ist der Mieter nicht verpflichtet. Der Mieter muss Staubsaugen und Kehren und „Wischen“. Dies gilt insbesondere für Sanitäranlagen (vgl. dazu unten zu 3. die Ausführungen des OLG Düsseldorf).
c) Heizkörper, Fenster, Türen …
Heizkörper, Fenster und Türen muss er abwischen. Dazu führt das OLG Düsseldorf in einem Urteil vom 1. Oktober 2009 aus (OLG Düsseldorf I 10 U 58/09):
- …
- [11] Nur ergänzend vermerkt der Senat, dass die Beklagte mangels vertraglicher Abrede auch nicht zu einer Grundreinigung von Sanitäranlagen verpflichtet war. Ist der Mieter nur verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt zu übergeben, handelt es sich lediglich um eine übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz etwa durch Staubsaugen. Sie ergibt sich aus der vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern Türen und Sanitäranlagen (vgl. BGH, Urt. v. 8.10.2008, GE 2009, 111 = GuT 2008, 484 = Mk 2009, 40 = WuM 2009, 225 – BGH XII ZR 15/07). Ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Reinigungspflicht setzt ein Vorgehen des Vermieters gegen den Mieter nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB voraus. Auch hieran fehlt es.
- [12] …
Wie sich die Anforderungen gemäß dem OLG Düsseldorf zu den Anforderungen des BGH in dem oben genannten Urteil zu dem „Fensterputzen“ verhalten, wird nicht ganz deutlich:
Der BGH führt in den Gründen des Urteils von 2006 u. a., Fenster seien nicht zu putzen (s. o. BGH, Rdnr. 7). Das OLG Düsseldorf fordert ein „Abwischen“ der Fenster. „Umfangreiche Schadenersatzansprüche“ des Vermieters gegen den Mieter wegen eines „Nichtabwischens“ bzw. einer Verletzung der Reinigungspflicht gemäß § 280 Abs. 3 BGB und § 281 Abs. 1 BGB dürften allerdings nicht entstehen: Wenn insgesamt (nur) die Beseitigung „grober Verschmutzungen“ bei Rückgabe der Mietsache gefordert wird, dann muss ein Mieter nicht für „glasklare Verhältnisse“ sorgen. Ein „Abwischen“ genügt.
3. Häufige Fragen zur besenreinen Rückgabe
Was bedeutet „besenrein“ bei der Wohnungsrückgabe?
„Besenrein“ bedeutet, dass der Mieter lediglich grobe Verschmutzungen beseitigen muss. Eine gründliche oder professionelle Reinigung ist nicht erforderlich.
Muss ich die Wohnung beim Auszug komplett putzen?
Nein. Es genügt eine einfache Reinigung (Kehren, Staubsaugen, ggf. Wischen). Eine Grundreinigung ist nicht geschuldet.
Muss ich die Fenster putzen?
Nein. Nach der Rechtsprechung müssen Fenster bei einer besenreinen Übergabe nicht geputzt werden.
Muss ich Küche und Bad gründlich reinigen?
Nein. Es genügt, wenn grobe Verschmutzungen entfernt werden. Eine intensive Reinigung ist nicht erforderlich.
Muss ich Heizkörper, Türen und Fensterrahmen reinigen?
Diese sollten zumindest abgewischt werden, wenn sie deutlich verschmutzt sind. Maßgeblich ist auch hier: keine perfekte Reinigung, sondern Beseitigung von grobem Schmutz.
Kann der Vermieter eine professionelle Reinigung verlangen?
Nein, jedenfalls nicht ohne besondere Vereinbarung. Ohne ausdrückliche Regelung schuldet der Mieter nur eine besenreine Übergabe.
4. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Pflicht zur „besenreinen“ Rückgabe betrifft vor allem den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe. In der Praxis schließen sich daran häufig Folgefragen an: Welche Rechte hat der Vermieter bei verspäteter Rückgabe (Nutzungsentschädigung), welche Pflichten bestehen zum Rückbau von Einrichtungen und wie sind Sonderkonstellationen zu behandeln, in denen neben dem Wohnraum weitere Flächen wie Garage oder Stellplatz mitvermietet sind.
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