Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem besenreinen Zustand zurückzugeben. Einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag bedarf es dazu nicht. Die Pflicht ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB.
In § 546 Rückgabepflicht des Mieters
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 546 Abs. 1 BGB heißt es zwar nur, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Er ist aber verpflichtet, die Wohnung in einem „ordnungsgemäßen Zustand“ zurückzugeben.
Was bedeutet ordnungsgemäßer Zustand?
Zum ordnungsgemäßen Zustand gehört die Reinigung der Wohnung (vergleiche BGH vom 30. Oktober 1984, VIII ARZ 1/84).
(1) … Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat.
Vertragsgemäße Veränderungen und Verschlechterungen hat der Mieter nicht zu vertreten, § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 538 BGB.
Zur Erfüllung der Reinigungspflicht genügt gemäß dem BGH – ist eine besondere mietvertragliche Regelung nicht vereinbart – die „besenreine Übergabe“ der Mietsache. Aber auch der Begriff der „besenreine Übergabe“ ist nicht ausdrücklich geregelt. Zum Begriff „besenrein“ führt der BGH in einem 
www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil vom 28. Juni 2006, VIII ZR 124/05, aus:
- a) …
- b) Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.
Was muss der Mieter tun bzw. nicht tun?
1. Fenster
Fenster müssen nicht geputzt werden.
- …
- [7] Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Beklagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch „Nikotineinwirkung“ noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die Beseitigung groben Schmutzes.
- …
2. Grundreinigung
Zu einer Grundreinigung ist der Mieter nicht verpflichtet. Der Mieter muss Staubsaugen und Kehren und „Wischen“. Dies gilt insbesondere für Sanitäranlagen (vgl. dazu unten zu 3. die Ausführungen des OLG Düsseldorf).
3. Heizkörper, Fenster, Türen …
Heizkörper, Fenster und Türen muss er abwischen. Dazu führt das www.justiz.nrw.deOLG Düsseldorf in einem Urteil vom 1. Oktober 2009 aus:
- …
- [11] Nur ergänzend vermerkt der Senat, dass die Beklagte mangels vertraglicher Abrede auch nicht zu einer Grundreinigung von Sanitäranlagen verpflichtet war. Ist der Mieter nur verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt zu übergeben, handelt es sich lediglich um eine übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz etwa durch Staubsaugen. Sie ergibt sich aus der vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern Türen und Sanitäranlagen (vgl. BGH, Urt. v. 8.10.2008, GE 2009, 111 = GuT 2008, 484 = Mk 2009, 40 = WuM 2009, 225 – XII ZR 15/07). Ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Reinigungspflicht setzt ein Vorgehen des Vermieters gegen den Mieter nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB voraus. Auch hieran fehlt es.
- [12] …
Wie sich die Anforderungen gemäß dem OLG Düsseldorf zu den Anforderungen des BGH in dem oben genannten Urteil zu dem „Fensterputzen“ verhalten, wird nicht ganz deutlich:
Der BGH führt in den Gründen des Urteils von 2006 u. a., Fenster seien nicht zu putzen (s. o. BGH, Rdnr. 7). Das OLG Düsseldorf fordert ein „Abwischen“ der Fenster. „Umfangreiche Schadenersatzansprüche“ des Vermieters gegen den Mieter wegen eines „Nichtabwischens“ bzw. einer Verletzung der Reinigungspflicht gemäß §§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
…
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 280 Abs. 3, § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)281 Abs. 1 BGB dürften allerdings nicht entstehen: Wenn insgesamt (nur) die Beseitigung „grober Verschmutzungen“ bei Rückgabe der Mietsache gefordert wird, dann muss ein Mieter nicht für „glasklare Verhältnisse“ sorgen. Ein „Abwischen“ genügt.
Beendigung des Mietverhältnisses - Einführung
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