Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. So hat jedenfalls der BGH mit Urteil vom 18. März 2015 entschieden (BGH VIII ZR 185/14):
Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB und § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.
Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich den Vermieter, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Formularvertragliche Klauseln, die diese Pflicht ohne angemessenen Ausgleich auf den Mieter übertragen, weichen somit vom gesetzlichen Leitbild ab und unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
Dabei ist allerdings zu beachten, dass dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast trifft, dass die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (siehe oben Urteil des BGH, 4. Leitsatz).
Damit gab der BGH eine Rechtsprechung auf, nach der dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung zumindest die auf seine Vertragszeit anfallenden Renovierungsarbeiten übertragen werden durften. Demzufolge dürften manche Formularverträge diesbezüglich nicht mehr den heutigen Anforderungen einer Inhaltskontrolle der allgemeinen Geschäftsbedingungen entsprechen. Die der neuen Rechtsprechung nicht mehr entsprechenden Regelungen zu den Schönheitsreparaturen sind dann unwirksam.
Das zuvor Ausgeführte gilt auch, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hatte, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Hierzu stellt der BGH in einem Urteil vom 20. August 2018 (BGH VIII ZR 277/16) fest:
Diese Grundsätze (siehe oben) bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.
Auf der „Kehrseite“ gilt, dass der Mieter gegen den Vermieter in der Regel keine Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen hat, wenn sich der Zustand der unrenoviert übergebenen Wohnung weiter verschlechtert. Erst bei einem „verkommenen“ Zustand kann sich eventuell ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter ergeben. Begründung: Der Mieter akzeptiert in der Regel die unrenoviert übergebene Wohnung als vertragsgerecht.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist Teil einer umfassenden Rechtsprechung zur Inhaltskontrolle formularvertraglicher Klauseln. Maßgeblich sind dabei die Abgrenzung zu Endrenovierungspflichten sowie die Frage, ob statt einer Renovierung Schadensersatz verlangt werden kann.
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Frank says
Hallo,
kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen bzw. bin ich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn der Dekorationszustand / Renovierungszustand im Wohnungsübergabeprotokoll nicht angegeben wurde?
Wie ist der Zustand der Wohnung einzuschätzen, da diese Angabe fehlt?
Mit freundlichen Grüßen
Frank