§ 545 BGB regelt die Verlängerung des bisherigen Mietverhältnisses, wenn der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fortsetzt (Verlängerungsfiktion):
- Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
- 1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
- 2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
Grundsätzlich gilt also, dass das bisherige Mietverhältnis – setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort und widerspricht der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen – trotz (zunächst) wirksamer Beendigung fortgesetzt wird.
1. Abdingbarkeit
Die Verlängerungsfiktion kann sowohl individual- als auch formularvertraglich wirksam abbedungen werden.
Bei dem Wohnraummietvertrag genügt allerdings nicht die bloße Formulierung „§ 545 BGB findet keine Anwendung“ (vgl. dazu Urteil des OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 27. März 1995, abgedruckt unter anderem in NJW 1995, 2859 f. zu § 568 BGB a. F.).
2. Widerspruch
Der Widerspruch kann sowohl ausdrücklich als auch konkludent (durch schlüssiges Handeln) erfolgen.
Die Widerspruchsfrist beträgt zwei Wochen. Entscheidend ist der Zugang. Die Widerspruchserklärung kann bereits vor den in § 545 S. 2 BGB genannten Fristen erfolgen. Die Berechnung der Fristen erfolgt gemäß § 187 BGB, § 193 BGB.
a) ausdrücklicher Widerspruch
Für den ausdrücklichen Widerspruch gelten die allgemeinen Regeln zur Abgabe einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung.
Sowohl bei der außerordentlichen als auch bei der ordentlichen Kündigung kann der Widerspruch zugleich mit der Kündigungserklärung erklärt werden. Jedenfalls muss der entgegenstehende Wille gegenüber der jeweils anderen Vertragspartei erkennbar werden.
b) konkludenter Widerspruch
Grundsätzlich ist von einem konkludenten Widerspruch abzuraten. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte die ausdrückliche Erklärung erfolgen.
In der Regel wird – gewährt der Vermieter dem Mieter gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist – ein ausdrücklicher Widerspruch hinsichtlich der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses entbehrlich sein (vgl. dazu z. B. OLG Brandenburg, Urteil vom 5. Januar 2011, OLG Brandenburg 3 U 55/10, Rdnr. 39 sowie den Rechtsentscheid des OLG Schleswig vom 23. November 1981, 6 RE Miet 2/81, u. a. abgedruckt in NJW 1982, 449 ff.):
a) … Wenn der Vermieter gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist gewährt, so bringt er unmissverständlich zum Ausdruck, dass er auf Herausgabe der Mietsache innerhalb dieser Frist besteht und damit eine Gebrauchsfortsetzung über den bewilligten Zeitraum nicht bewilligt. Dadurch hat er im Sinne des § 568 BGB (heute: § 545 BGB) widersprochen. Ein anderer als der zuvor gekennzeichnete Erklärungsinhalt kann der einseitig bewilligten Räumungsfrist nicht beigemessen werden. Bei einer fristlosen Kündigung tritt das Ende des Mietverhältnisses mit Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter ein. … Mit der Zubilligung der Räumungsfrist bringt der Vermieter zum Ausdruck, dass er den Mieter lediglich zur Vorbereitung der Räumung für einen Übergangszeitraum die Möglichkeit geben will, die alte Wohnung noch zu nutzen, ohne dass ihm die Vertragsrechte eines Mieters zustehen sollen. …
3. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB spielt insbesondere nach einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung eine Rolle. Ob das Mietverhältnis tatsächlich beendet wurde, ob die Kündigung wirksam war und welche Pflichtverletzungen sie tragen, ist daher stets im Zusammenhang zu prüfen.
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