§ 320 BGB – Einrede des nicht erfüllten Vertrages

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Gesetzestext (Stand: 1. November 2021)

§ 320 Einrede des nicht erfüllten Vertrags

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. Hat die Leistung an mehrere zu erfolgen, so kann dem einzelnen der ihm gebührende Teil bis zur Bewirkung der ganzen Gegenleistung verweigert werden. Die Vorschrift des § 273 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(2) Ist von der einen Seite teilweise geleistet worden, so kann die Gegenleistung insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde.

Kommentierung

Während die Mietminderung automatisch eintritt und sich so die Miete von Gesetzes wegen verringert, hat das Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB den Sinn, Druck auf den Vermieter auszuüben. Der vertragsgemäße Zustand soll wiederhergestellt werden. Nach Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands muss der zurückgehaltene Betrag gezahlt werden. Gewährleistungsansprüche gemäß den §§ 536 ff. BGB bleiben unberührt.

§ 320 Abs. 1 Satz 2 BGB spricht bei einem gegenseitigen Vertrag von einem Recht, die Leistung zu verweigern. Es handelt sich also um ein Leistungsverweigerungsrecht. Oft wird auch von einem Zurückbehaltungsrecht gesprochen. § 273 Zurückbehaltungsrecht

(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, ...

(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 273 BGB regelt das Zurückbehaltungsrecht. Dieses Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB unterscheidet sich allerdings im Hinblick auf eine Verknüpfung von Leistung und Gegenleistung von § 320 BGB. § 273 BGB regelt auch den Fall, dass ein Zurückbehaltungsrecht nicht nur im Hinblick auf gegenseitig verknüpfte Leistungen bestehen kann.

Fraglich ist, ob das Leistungsverweigerungsrecht in Höhe der Mängelbeseitigungskosten oder des Minderungsbetrages geltend gemacht werden kann. Die Rechtsprechung stellt auf das 3- bis 5-fache des Minderungsbetrages ab.

Das Leistungsverweigerungsrecht sollte als solches auch ausdrücklich benannt werden. Jedenfalls sollte sich aus dem Vortrag des Mieters ergeben, dass er die Miete solange zurückhält, bis die Mängel beseitigt sind. Das Leistungsverweigerungsrecht muss neben einem Mietminderungsrecht gegebenenfalls ausdrücklich geltend gemacht und benannt werden. Im Hinblick auf eine rückwirkende Geltendmachung eines Leistungsverweigerungsrechts ist § 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) ...
(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der ...

(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 b Abs. 2 S. 1 BGB zu beachten. Die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts ist dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform anzuzeigen.

Bei Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts sollte große Sorgfalt geübt werden. Es droht unter anderem eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Eine fehlerhafte Beratung durch den Anwalt oder durch den Mieterverein muss sich der Mieter gegebenenfalls gemäß § 278 - Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte

Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift ...

(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 278 BGB als eigenes Verschulden anrechnen lassen.

Der einbehaltene Betrag muss nicht auf ein Sperr- oder Sonderkonto überwiesen oder hinterlegt werden.