Das Wohnrecht im Todesfall

Ein Wohnrecht erlaubt dem Begünstigten, in einer Immobilie zu wohnen, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen. Dem Begünstigten wird das Recht eingeräumt, eine Wohnung, ein Haus oder den Teil eines Hauses selbst zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Dies kann insbesondere für Lebenspartner von Bedeutung sein, die kein (Teil-)Eigentum haben. Ein Wohnrecht wird aber auch oft im Verhältnis der Eltern zu ihren Kindern vereinbart.

Welche Arten von Wohnrechten gibt es?
Was ist bei der Vereinbarung eines Wohnrechts zu beachten?
Kann das Wohnrecht befristet werden?

1. schuldrechtliches und dingliches Wohnrecht

Zunächst einmal sind zwei Arten von Wohnrechten zu unterscheiden: ein Wohnrecht kann rein schuldrechtlich (durch Vertrag) vereinbart werden. Darüber hinaus kann ein Wohnrecht auch dinglich (im Grundbuch) gesichert werden. Das Wohnrecht kann im Grundbuch in Abteilung II eingetragen werden. Darüber hinaus kommt auch die Bestellung eines Nießbrauchs in Betracht.

Durch eine einfache Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Begünstigten kann schuldrechtlich ein Wohnrecht vereinbart werden. Dies ist grundsätzlich formlos möglich. Jedoch bietet sich eine schriftliche Vereinbarung an.

Darüber hinaus kann ein Wohnrecht auch gemäß § 1093 Wohnungsrecht
 
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. …
…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1093 BGB im Grundbuch eingetragen werden. Damit wird dann im Ergebnis die Veräußerung einer Immobilie erheblich erschwert. Das dingliche Wohnrecht kann nicht gepfändet werden. Gegenüber dem Nießbrauch hat das Wohnrecht gemäß § 1093 BGB allerdings den Nachteil, dass nur die Selbstnutzung erlaubt ist. Das dingliche Wohnrecht wird in der Regel unentgeltlich vereinbart. In der Regel müssen die Kosten der Instandhaltung, für Reparaturen und Nebenkosten vom Wohnrechtsinhaber getragen werden. Dann gelten die für den Nießbrauch geregelten Vorschriften entsprechend, vgl. § 1093 Wohnungsrecht
 
(1) … Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1093 Abs. 1 S. 2 BGB . Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten.

Bei Vereinbarung eines Nießbrauchs gemäß § 1030 Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen
 
(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
(2) …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1030 BGB kann sogar das Haus oder die Wohnung vermietet und damit zusätzliche Einkünfte erzielt werden.

Die dinglichen Rechte können nur gelöscht werden, wenn der Inhaber des Rechts der Löschung zustimmt.

2. unentgeltliches und entgeltliches Wohnrecht

Ein Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden.

Wird ein unentgeltliches Wohnrecht gewährt, so ist dieses in der Regel als Leihe zu qualifizieren. Es gelten die §§ 598 Kauf Vertragstypische Pflichten bei der Leihe
 
Durch den Leihvertrag wird der Verleiher einer Sache verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 598 BGB . Ein derartiger Vertrag bedarf nicht der Schriftform (vgl. Urteil des BGH vom 20. Juni 21984, IVa ZR 34/83, am Ende). Liegt eine „Leihe“ vor, gibt es keinen „Mieterschutz“. Ist die Dauer der Leihe nicht bestimmt, kann der Verleiher die Sache jederzeit herausfordern, § 604 Rückgabepflicht bei der Leihe
 
…
(3) Ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, so kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern.
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(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 604 Abs. 3 BGB . Maßgebend ist, was die Parteien im “Leihvertrag” geregelt haben.

3. befristetes und unbefristetes, lebenslanges Wohnrecht

Das befristete Wohnrecht endet zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt.

Oft erhalten Lebenspartner ein lebenslanges Wohnrecht. So wird ausgeschlossen, dass die hinterbliebene Person von den Erben aus der Immobilie gedrängt wird.