Ein Wohnrecht erlaubt dem Begünstigten, in einer Immobilie zu wohnen, ohne Eigentümer zu sein. Es kann schuldrechtlich vereinbart oder dinglich im Grundbuch abgesichert werden.
Im Erbfall entstehen jedoch häufig Unsicherheiten. Entscheidend ist, ob das Wohnrecht nur vertraglich vereinbart oder grundbuchlich gesichert wurde – und wer verstorben ist: der Eigentümer oder der Wohnrechtsberechtigte.
Welche Arten von Wohnrechten gibt es? Welche Unterschiede bestehen zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Wohnrecht? Was gilt im Todesfall – insbesondere gegenüber Erben?
1. Schuldrechtliches und dingliches Wohnrecht
Es sind zwei Grundformen zu unterscheiden:
a) Schuldrechtliches Wohnrecht
Ein Wohnrecht kann rein vertraglich vereinbart werden. Eine besondere Form ist grundsätzlich nicht vorgeschrieben, eine schriftliche Vereinbarung ist jedoch dringend anzuraten.
Ein solches Wohnrecht wirkt nur zwischen den Vertragsparteien. Wird die Immobilie verkauft, ist der Erwerber grundsätzlich nicht gebunden.
b) Dingliches Wohnrecht
Ein dingliches Wohnrecht wird gemäß § 1093 BGB als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Der Berechtigte darf das Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers selbst nutzen. Das Recht ist höchstpersönlich und grundsätzlich nicht übertragbar.
Gemäß § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB finden zahlreiche Vorschriften über den Nießbrauch entsprechende Anwendung.
Ein Vorteil des dinglichen Wohnrechts besteht darin, dass es auch gegenüber Erwerbern und Erben fortbesteht. Die Veräußerung der Immobilie wird dadurch erheblich erschwert.
Das Wohnrecht endet regelmäßig mit dem Tod des Berechtigten.
2. Unentgeltliches und entgeltliches Wohnrecht
Ein Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich ausgestaltet sein.
Wird ein Wohnrecht unentgeltlich gewährt, ist es regelmäßig als Leihe einzuordnen. Es gelten die Vorschriften der § 598 BGB.
Ist die Dauer der Leihe nicht bestimmt, kann der Verleiher die Sache gemäß § 604 Abs. 3 BGB jederzeit zurückfordern.
Ein schuldrechtliches Wohnrecht bietet daher keinen mit dem Mietrecht vergleichbaren Kündigungsschutz.
3. Befristetes und lebenslanges Wohnrecht
Ein Wohnrecht kann befristet vereinbart werden und endet dann automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit.
Häufig wird ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, etwa zugunsten eines Lebenspartners oder eines Elternteils. Damit soll verhindert werden, dass die berechtigte Person im Erbfall aus der Immobilie gedrängt wird.
Ob diese Absicherung tatsächlich funktioniert, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob das Wohnrecht dinglich im Grundbuch gesichert wurde.
4. Wohnrecht im Todesfall
Im Todesfall ist zu unterscheiden, wer verstorben ist.
a) Tod des Eigentümers
Ein dinglich gesichertes Wohnrecht bleibt bestehen. Die Erben treten in die Rechtsstellung des Eigentümers ein und müssen das Wohnrecht gegen sich gelten lassen.
Ein bloß schuldrechtliches Wohnrecht kann hingegen im Falle eines Eigentumswechsels an Bedeutung verlieren, wenn keine entsprechende Bindung vereinbart wurde.
Gerade bei Lebenspartnern ohne Miteigentum ist daher die grundbuchliche Absicherung regelmäßig vorzugswürdig.
b) Tod des Wohnrechtsberechtigten
Das Wohnrecht ist grundsätzlich höchstpersönlich und endet mit dem Tod des Berechtigten.
Ab diesem Zeitpunkt kann der Eigentümer oder die Erbengemeinschaft die Herausgabe verlangen.
c) Räumungsfrist und praktische Umsetzung
In der Praxis stellt sich häufig die Frage nach einer Räumungsfrist.
Ein gesetzlicher Automatismus besteht nicht. Häufig wird jedoch eine einvernehmliche Übergangsregelung getroffen.
Kommt es zu Streitigkeiten, kann eine gerichtliche Räumungsklage erforderlich werden. Zur Durchsetzung eines Räumungstitels und zur sogenannten Berliner Räumung vgl. den Überblick zur Beendigung des Mietverhältnisses und zur Räumung.
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