Der Vermieter muss dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur Anmietung anbieten, sofern diese weiterhin vermietet werden soll. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Dies folgt aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt (vergleiche dazu unter anderem BGH vom 9. Juli 2003, BGH VIII ZR 276/02 zu II. 2. mit weiteren Nachweisen).
Allerdings erstreckt sich die Anbietpflicht nicht auf jede andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung (siehe oben BGH):
a) …
b) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht.
Die Anbietpflicht des Vermieters besteht auch für eine erst nach Ausspruch der Kündigung freiwerdende Alternativwohnung, allerdings grundsätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (vergleiche BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, BGH VIII ZR 311/02):
a) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung,
die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.
b) Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Die Anbietpflicht des Vermieters entsteht mit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 BGB gegenüber dem Mieter. Liegen die Voraussetzungen für diese Pflicht bereits beim Ausspruch der Kündigung vor, muss der Vermieter dem Mieter die Ersatzwohnung bereits mit der Kündigung anbieten. Entstehen sie hingegen erst während des Laufs der Kündigungsfrist, muss der Vermieter das Angebot nachholen. Die Anbietpflicht ergibt sich u. a. aus dem oben zitierten Urteil des BGH vom 9. Juli 2003).
… Der Senat ist der Auffassung, dass die dem Vermieter obliegende Verpflichtung, dem Mieter eine vorhandene Alternativwohnung anzubieten, grundsätzlich (nur) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält. …
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Anbietpflicht ist untrennbar mit den Voraussetzungen und Grenzen der Eigenbedarfskündigung verbunden. Sie konkretisiert das berechtigte Interesse des Vermieters und wirkt als Korrektiv gegen rechtsmissbräuchliche Kündigungen. Die folgenden Beiträge vertiefen die dogmatischen Grundlagen und typische Streitkonstellationen.
Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs
... Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ... | ... der Wortlaut des § 573 BGB ...
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