Zum Nachteil des Wohnraummieters dürfen dessen Rechte auf Ausübung der Aufrechnung gemäß §§ 387 ff. BGB und eines Zurückbehaltungsrechtes gemäß § 320 BGB oder § 273 BGB nicht ausgeschlossen werden. Der Mieter muss die Geltendmachung der Rechte allerdings vorher ankündigen.
1. Ausschluss und Beschränkung der Aufrechnung nach § 556b BGB
Zum Nachteil des Mieters dürfen die Rechte des Mieters nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden.
Betroffen sind Schadenersatzansprüche aus § 536a Abs. 1 BGB, Aufwendungsersatzansprüche aus § 536a Abs. 2 BGB und § 539 BGB sowie aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel bezahlter Miete.
2. Ankündigung der Aufrechnung und Zurückbehaltung
Bei der Ausübung der Aufrechnung und des Zurückbehaltungsrechts im Wohnraummietrecht ist der Wortlaut des § 556b Abs. 2 BGB zu beachten:
- …
- (2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 556b Abs. 2 S. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter das Aufrechnungsverlangen und das Zurückbehaltungsrecht in Textform anzeigen.
Bei anwaltlicher Vertretung muss eine Originalvollmacht beigefügt werden. Die Absicht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung ist mindestens einen Monat vorher anzuzeigen, vgl. § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB. Eine verspätete Anzeige wird so ausgelegt, dass sie zu dem Zeitpunkt fällig wird, der bei Zugang fristgemäß wäre. Bei beendetem Mietverhältnis ist die Anzeige überflüssig (vgl. z. B. BGH, Beschluss XII ZA 21/99):
…
[3] Die in … des Vertrages weiter enthaltene Regelung, nach der die Aufrechnung zusätzlich an eine vorherige Ankündigung gegenüber dem Vermieter geknüpft wird, verliert allerdings ihren Sinn mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjekts …
Wurde die Aufrechnung bzw. das Zurückbehaltungsrecht erklärt, so kann der Mieter dies dem Zahlungsverlangen des Vermieters entgegenhalten. Der Mieter hat den Zugang der Aufrechnungserklärung bzw. der Erklärung zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts als auch die der Aufrechnung und dem Zurückbehaltungsrecht begründenden Umstände nachzuweisen. Beim Mangel gehört dazu auch das Inverzugsetzen und das Bestehen des Mangels.
… sollte der Betrag binnen der gesetzten Frist nicht bei mir eingehen, werde ich ihn bei einer nächsten Mietzahlung, die später als einen Monat nach Zugang dieses Schreibens fällig wird, verrechnen und von der Mietzahlung zum Abzug bringen, …
§ 556 b Abs. 2 BGB ist ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Dies ergibt sich bereits aus § 579 Abs. 2 BGB.
Gewerbemietverträge enthalten oft formularmäßige Einschränkungen der Aufrechnung und des Zurückbehaltungsrechtes. Dies ist weitgehend zulässig.
3. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Aufrechnung nach § 556b BGB steht häufig im Zusammenhang mit Mietmängeln, Minderungsrechten und Kündigungsfragen. Die folgenden Beiträge vertiefen diese Zusammenhänge.
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§ 273 BGB · § 320 BGB · § 387 BGB · § 536a BGB · § 539 BGB · § 556b BGB.
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