Die Berliner Räumung

§ 885a ZPO regelt die sogenannte Berliner Räumung.

Der Vermieter verschafft sich den Besitz an den Mieträumen und erklärt an den in den Mieträumen befindlichen beweglichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht:

Der Vermieter setzt sich also bei der Berliner Räumung in den Besitz. Die Gegenstände verbleiben in der Regel in der Wohnung, können aber vom Vermieter auch andernorts aufbewahrt werden.

Der Gerichtsvollzieher muss genau dokumentieren, welche beweglichen Sachen frei ersichtlich sind, § 885a Abs. 2 S. 1 ZPO. Der Gerichtsvollzieher kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen, § 885 a Abs. 2 S. 2 ZPO.

Nicht der Zwangsvollstreckung unterliegende bewegliche Sachen können vom Vermieter jederzeit weggeschafft und verwahrt werden, § 885 a Abs. 3 S. 1 ZPO. Für die Aufbewahrung kommen zum Beispiel Keller, Abstellraum, Lagerraum, … in Betracht. Bewegliche Sachen, an denen offensichtlich kein Interesse besteht, können vernichtet werden, § 885 a Abs. 3 S. 2 ZPO. § 885 Abs. 3 S. 3 ZPO bestimmt, dass der Gläubiger hinsichtlich des Wegschaffens und der Vernichtung der nicht der Zwangsvollstreckung unterliegenden beweglichen Gegenstände nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Diese Haftungsbegrenzung wird damit begründet, dass der Mieter eigentlich infolge des Räumungstermins zur Herausgabe der geräumten Wohnung verpflichtet war.

Nicht selten kommt es im Fall einer unerlaubten Entsorgung von aus Sicht des Vermieters wertlosen Dingen zu einem Streit. Der Streit um Schadenersatz gemäß § 885 a Abs. 3 S. 3 ZPO ist allerdings für den Mieter wenig aussichtsreich, da schließlich nur grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz des Vermieters zum Schadenersatz führen.

§ 885 a Abs. 4 ZPO bestimmt die Aufbewahrungsfrist und enthält Regelungen zur Verwertung der gemäß § 811 ZPO unpfändbaren Sachen. Demzufolge muss der Vermieter die Gegenstände nur einen Monat lang verwahren. Danach steht ihm die Verwertungsmöglichkeit offen. Unverwertbare Abfall, Gerümpel etc. dürfen vernichtet werden, § 885 a Abs. 4 Satz 4 ZPO.

Der Vermieter hat dem Mieter auf sein Verlangen jederzeit die Sachen ohne Weiteres herauszugeben, § 885 a Abs. 5 ZPO.

Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner auf die Vorschriften des § 885 a Abs. 2 bis Abs. 5 ZPO hinzuweisen, § 885 a Abs. 6 ZPO.

Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Die Berliner Räumung steht häufig im Spannungsfeld zwischen kostensparender Vollstreckung und Haftungsrisiken des Vermieters. Von zentraler Bedeutung sind dabei das Vermieterpfandrecht, die Abgrenzung zur unzulässigen Selbsthilfe sowie mögliche Rückbau- und Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit der Räumung und Rückgabe der Wohnung. Die folgenden Beiträge vertiefen diese typischen Problemfelder.

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  Räumungsklage im Mietrecht: Voraussetzungen nach Kündigung, Ablauf vor dem Amtsgericht, Räumungsurteil, Vollstreckung (§ 885a ZPO) und Streitwert nach § 41 GKG.

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