Haftung des Vermieters bei „kalter“ Wohnungsräumung

Der Vermieter, der eine Wohnung eigenmächtig ohne eine entsprechende Einwilligung des Mieters räumt setzt sich dem erheblichen Risiko aus, dass der Mieter zumindest einen „Mindestschaden“ unter vereinfachten Bedingungen geltend machen kann. Dies kann sogar dann gelten, wenn der Mieter unbekannten Aufenthaltes ist.

Ein Mieter, der an einen unbekannten Aufenthaltsort verschwindet und einen Teil seines Hausrates zurücklässt, könnte durch sein Verhalten zum Ausdruck bringen, dass er seine Rechte an Wohnung und Hausrat aufgibt. So könnte es dem Vermieter erlaubt sein, die Räumung ohne Räumungstitel zu bewirken. Dies könnte im beiderseitigen Interesse sein. Sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter würden Kosten der Räumungsklage erspart bleiben.

Demgegenüber führt allerdings der www.juris.bundesgerichtshof.deBGH in einem Urteil vom 14. Juli 2010 (VIII ZR 45/09) deutlich aus, dass der Vermieter auch in diesen Fällen ggf. durch öffentliche Zustellung der Räumungsklage einen Räumungstitel schaffen sollte, um dem Vorwurf der unerlaubten Selbsthilfe zu entgehen. Die unerlaubte Selbsthilfe begründet eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters, der schnell zu eventuell hohen Ersatzansprüchen des Mieters führen kann (s. o., BGH zu II. 1 a), Rdnr. 9):

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne von § 229 Selbsthilfe
 
Wer zum Zwecke der Selbsthilfe eine Sache wegnimmt, zerstört oder beschädigt oder wer zum Zwecke der Selbsthilfe einen Verpflichteten, …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 229 BGB dar, für deren Folgen der Vermieter über die vom Amtsgericht herangezogenen Vorschriften hinaus sogar verschuldensunabhängig nach 231 Irrtümliche Selbsthilfe
 
Wer eine der im § 229 bezeichneten Handlungen in der irrigen Annahme vornimmt, dass die für den Ausschluss der Widerrechtlichkeit …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 231 BGB haftet (Senatsurteil vom 1. Oktober 2003 – VIII ZR 326/02). Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und dadurch ein vertragliches Besitzrecht des Mieters entfallen ist. Vielmehr ist der Vermieter auch in diesen Fällen verpflichtet, sich – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel zu beschaffen und zwecks rechtmäßiger Besitzverschaffung aus diesem vorzugehen.