Die Berliner Räumung

§ 885 a ZPO regelt die sogenannte Berliner Räumung. Der Vermieter verschafft sich den Besitz an den Mieträumen und erklärt an den in den Mieträumen befindlichen beweglichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht:

§ 885 a Beschränkter Vollstreckungsauftrag

1. Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.
2. Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.
3. Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
4. Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.
5. Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne Weiteres herauszugeben.
6. Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.
7. Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.

Der Vermieter setzt sich also bei der Berliner Räumung in den Besitz. Die Gegenstände verbleiben in der Wohnung, können aber vom Vermieter auch andernorts aufbewahrt werden.

Der Gerichtsvollzieher muss genau dokumentieren, welche beweglichen Sachen frei ersichtlich sind, § 885 a Abs. 2 Satz 1 ZPO. Der Gerichtsvollzieher kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen, § 885 a Abs. 2 Satz 2 ZPO.

Nicht der Zwangsvollstreckung unterliegende bewegliche Sachen können vom Vermieter jederzeit weggeschafft und verwahrt werden, § 885 a Abs. 3 Satz 1 ZPO. Für die Aufbewahrung kommen zum Beispiel Keller, Abstellraum, Lagerraum, … in Betracht. Bewegliche Sachen, an denen offensichtlich kein Interesse besteht, können vernichtet werden, § 885 a Abs. 3 Satz 2 ZPO. § 885 Abs. 3 Satz 3 ZPO bestimmt, dass der Gläubiger hinsichtlich des Wegschaffens und der Vernichtung der nicht der Zwangsvollstreckung unterliegenden beweglichen Gegenstände nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Diese Haftungsbegrenzung wird damit begründet, dass der Mieter eigentlich infolge des Räumungstermins zur Herausgabe der geräumten Wohnung verpflichtet war.

Nicht selten kommt es im Fall eines unerlaubten Entsorgung von aus Sicht des Vermieters wertlosen Dingen zu einem Streit. Der Streit um Schadenersatz gemäß § 885 a Abs. 3 Satz 3 ZPO ist allerdings für den Mieter wenig aussichtsreich, da schließlich nur grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz des Vermieters zum Schadenersatz führen.

§ 885 a Abs. 4 ZPO bestimmt die Aufbewahrungsfrist und enthält Regelungen zur Verwertung der gemäß § 811 ZPO unpfändbaren Sachen (vgl. dazu den Artikel “Umfang des Vermieterpfandrechts“). Demzufolge muss der Vermieter die Gegenstände nur einen Monat lang verwahren. Danach steht ihm die Verwertungsmöglichkeit offen. Unverwertbare Abfall, Gerümpel etc. dürfen vernichtet werden, § 885 a Abs. 4 Satz 4 ZPO.

Der Vermieter hat dem Mieter auf sein Verlangen jederzeit die Sachen ohne Weiteres herauszugeben, § 885 a Abs. 5 ZPO.

Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner auf die Vorschriften des § 885 a Abs. 2 bis Abs. 5 ZPO hinzuweisen, § 885 a Abs. 6 ZPO.