Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Besichtigungsrecht nur aus besonderen Gründen zu, denn der Mieter hat in den vermieteten Räumen grundsätzlich das Hausrecht.
Ein besonderer Grund ist in den folgenden Fällen anzunehmen:
- bei drohenden Gefahren,
- um die Räume Kauf- oder Mietinteressenten vorzuführen,
- um Mängel in Augenschein zu nehmen,
- um die Räume vor einer Mieterhöhung zu begutachten,
- um Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen zu planen,
- um Messvorrichtungen abzulesen oder zu kontrollieren,
- um aus begründetem Anlass sein Vermieterpfandrecht auszuüben.
Der Vermieter muss die Besichtigung rechtzeitig ankündigen und auf die zeitlichen Belange des Mieters Rücksicht nehmen.
Die Ankündigungsfrist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach dem Besichtigungsanlass. Im Regelfall ist eine Vorlaufzeit von 7 bis 14 Tagen angemessen.
Bei Gefahr im Verzug muss der Mieter dem Vermieter eine kurzfristige Besichtigung gestatten.
In einem Schreiben an den Mieter sollten auch Alternativtermine genannt werden.
Kaufinteressenten sind grundsätzlich nur berechtigt, im Beisein des Vermieters die Wohnung zu betreten.
Ein allgemeines, jederzeit auszuübendes Besichtigungsrecht des Vermieters ist zu verneinen. So führt der BGH in einem Urteil vom 4. Juni 2014 aus (BGH VIII ZR 289/13):
Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.
Ausdrücklich ergänzt dann der BGH in der oben genannten Entscheidung, dass selbst eine ausdrücklich formulierte Klausel in dem Mietvertrag ein „allgemeines Betretungsrecht“ nicht wirksam entstehen lässt (s. o. BGH):
Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB) unwirksam.
Demgegenüber lässt eine andere Auffassung ein „allgemeines Betretungsrecht“ des Vermieters auch ohne eine vertragliche Regelung in gewissen Abständen zu.
Im Ergebnis schützt aber die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG. Art. 13 GG ist ebenfalls zu beachten. Der Gesetzgeber muss den gegenseitigen Eigentumsschutz beachten und unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigungen vermeiden (vgl. dazu einen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Januar 2004, BVerfG 1 BvR 2285/03):
… Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Die allgemein zuständigen Gerichte haben bei der Auslegung und Anwendung der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften des einfachen Rechts ebenfalls die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten; sie müssen die im Gesetz auf Grund verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigungen vermeidet. …
Verweigert der Mieter die Besichtigung der Wohnung trotz eines bestehenden Besichtigungsrechts, so kann der Vermieter gegebenenfalls gerichtlich die Duldung der Besichtigung der Mieträume erzwingen.
Ein Selbsthilferecht besteht in der Regel nicht!
Der Mieter ist als unmittelbarer Besitzer der Wohnung durch das Besitzschutzrecht geschützt. Verschafft sich der Vermieter ohne bestehendes Besichtigungsrecht Zutritt zur Wohnung, kann dies eine verbotene Eigenmacht darstellen, gegen die sich der Mieter gemäß § 862 BGB zur Wehr setzen kann.
Ein Klageantrag könnte wie folgt lauten:
Es wird beantragt,
den Beklagten – bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft – zu verurteilen, eine Besichtigung der Mieträume durch den Kläger zu ermöglichen und diese zu dulden.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Das Besichtigungsrecht des Vermieters bewegt sich im Spannungsfeld zwischen dem Hausrecht des Mieters und den berechtigten Kontroll- und Sicherungsinteressen des Vermieters. Besonders relevant sind dabei Fragen der Duldungspflicht sowie die Ausübung des gesetzlichen Vermieterpfandrechts.
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