Die Umlage von Betriebskosten setzt eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung voraus, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Ohne eine solche Regelung kann der Vermieter keine Betriebskosten vom Mieter verlangen.
1. Gesetzliche Grundlage der Umlage
Die Umlage von Betriebskosten setzt eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung voraus, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Ohne eine solche Regelung kann der Vermieter keine Betriebskosten vom Mieter verlangen. Die Vereinbarung bildet damit die Grundlage jeder späteren Abrechnung.
2. Pauschale oder Vorauszahlung
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet sind, § 556 Abs. 2 BGB. Während bei einer Pauschale keine jährliche Abrechnung erfolgt, ist bei vereinbarten Vorauszahlungen eine Abrechnung erforderlich.
Die Abrechnung muss nachvollziehbar und prüffähig sein. Inhalt und Form orientieren sich an den allgemeinen Grundsätzen zur Rechnungslegung, insbesondere an § 259 BGB und § 260 BGB.
3. Einbeziehung der Betriebskostenverordnung
In der Praxis genügt häufig eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. Eine vollständige Aufzählung aller einzelnen Kostenarten ist dann regelmäßig nicht erforderlich. Entscheidend ist, ob die Vereinbarung klar und für den Mieter verständlich formuliert ist.
Unklare oder überraschende Regelungen können nach der Inhaltskontrolle unwirksam sein, § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.
4. Formularmietvertrag und AGB-Kontrolle
Wird ein Formularmietvertrag verwendet, unterliegt die Betriebskostenklausel der Inhaltskontrolle, § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Unklare, überraschende oder intransparent formulierte Regelungen können unwirksam sein. In diesem Fall trägt der Vermieter die entsprechenden Kosten selbst.
5. Folgen einer unwirksamen Vereinbarung
Ist die Umlage nicht wirksam vereinbart, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung geltend machen. Die vertragliche Vereinbarung bildet daher die rechtliche Grundlage für sämtliche späteren Fragen zu Vorauszahlung, Abrechnung und Einwendungen.
6. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Betriebskostenvereinbarung ist nur der erste Schritt. In der Praxis stellen sich anschließend Fragen zur Abrechnungsreife, zu Kürzungsrechten und zu aktuellen Sonderregelungen.
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