Er­hö­hung von Be­triebs­kos­ten – Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot

Steigen einzelne Betriebskostenpositionen deutlich an, stellt sich die Frage, ob der Vermieter noch wirtschaftlich handelt oder gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Zur Einordnung solcher Kostensteigerungen wird in der Praxis häufig der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes herangezogen.

Der Betriebskostenspiegel als Prüfmaßstab

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes dient nicht nur der allgemeinen Orientierung über die durchschnittliche Höhe der „zweiten Miete“. In der Praxis gewinnt er vor allem Bedeutung als Vergleichs- und Kontrollinstrument, wenn die Wirtschaftlichkeit einzelner Betriebskostenpositionen zu prüfen ist.

Rechtlicher Maßstab ist das Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB.

Danach darf der Vermieter nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Gebäudes entstehen.

1. Wirtschaftlichkeitsgebot und Preisermittlung

Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Beauftragung von Dienstleistungen (z. B. Hauswart, Gebäudereinigung, Gartenpflege) die Preise am Markt zu vergleichen und wirtschaftlich zu handeln.

Er darf:

• keine überhöhten Verträge abschließen,
• keine unnötigen Leistungen beauftragen,
• keine unangemessenen Kosten umlegen.

Verstößt er gegen dieses Gebot, sind die Betriebskosten insoweit nicht umlagefähig.

2. Bedeutung des Betriebskostenspiegels

Der Betriebskostenspiegel ist zwar kein Gesetz. Er stellt jedoch eine anerkannte Vergleichsgrundlage dar, um zu beurteilen, ob eine konkrete Kostenposition aus dem Rahmen fällt.

Er kann insbesondere herangezogen werden:

• bei auffällig hohen Hauswartkosten,
• bei ungewöhnlich hohen Reinigungskosten,
• bei überdurchschnittlichen Versicherungsprämien.

Liegt eine Position deutlich über den veröffentlichten Vergleichswerten, kann dies ein Indiz für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sein.

3. Schätzung durch das Gericht (§ 287 ZPO)

Kommt es zum Streit, kann das Gericht gemäß § 287 ZPO eine Schätzung vornehmen.

In der Rechtsprechung wurde der Betriebskostenspiegel bereits als Schätzgrundlage herangezogen, wenn konkrete Marktvergleichsangebote fehlten.

So hat beispielsweise das Amtsgericht Dortmund bei stark erhöhten Hauswart- und Reinigungskosten unter Rückgriff auf Vergleichswerte eine Reduzierung vorgenommen.

Der Betriebskostenspiegel ersetzt dabei keinen vollständigen Marktvergleich, kann aber als Orientierungsmaßstab dienen.

4. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Der Betriebskostenspiegel dient als Vergleichsmaßstab. Entscheidend wird die rechtliche Bewertung dort, wo einzelne Positionen, Umlagemaßstäbe oder formelle Anforderungen einer Abrechnung geprüft werden.

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