Die Fristsetzung beim Schadenersatzanspruch des Vermieters

Die Rechtsprechung unterscheidet, in welchen Fällen eine Fristsetzung des Vermieters gegenüber dem Mieter Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch ist und wann nicht.

Zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich eine Fristsetzung erforderlich. Ohne Fristsetzung erhält der Vermieter keinen Schadenersatz.

Nur wenn der Mieter schuldhaft seine Pflichten verletzt und die Mietsache in der Sachsubstanz beschädigt, kann der Vermieter einen Schadenersatzanspruch ggf. auch ohne eine Fristsetzung geltend machen. Dann muss der Mieter aber die Pflichtverletzung zu vertreten haben, d. h. die Pflichtverletzung muss fahrlässig oder vorsätzlich erfolgen, § 276 BGB.

1. Erforderlichkeit der Fristsetzung

Der Vermieter muss den Mieter unter Fristsetzung dazu auffordern, die genau benannten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Frist muss angemessen sein, vgl. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB. Es muss eine detaillierte Leistungsaufforderung erfolgen.

Eine Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist nur dann nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung endgültig und ernsthaft verweigert.

Das in den §§ 280 Abs. 1 und 3 und 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

2. Entbehrlichkeit der Fristsetzung

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren schuldhafte Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei schuldhaften Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht.

3. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Ob der Vermieter vor einem Schadensersatzanspruch eine Frist setzen muss, hängt entscheidend davon ab, ob es um eine (übernommene) Leistungspflicht wie Schönheitsreparaturen oder um eine schuldhafte Beschädigung der Mietsache geht. Für die Abgrenzung sind daher die Grundlinien des Schadensersatzrechts, typische Pflichtverletzungen des Mieters und praxisnahe Fallgruppen (z. B. Farbwahl bei Renovierung oder Zutrittsfragen) hilfreich.

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