Der BGH nimmt die Umlagefähigkeit einer in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfallversicherung zugunsten des Vermieters nur unter besonderen Voraussetzungen an. Der Deckungsschutz wegen Mietausfall muss auf einen Gebäudeschaden zurückzuführen sein. Eine isolierte Mietausfallversicherung ist überhaupt nicht umlagefähig. Der Leitsatz der Entscheidung lautet (vgl. BGH vom 6. Juni 2018, BGH VIII ZR 38/17):
Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.
Zur Begründung führte der BGH weiter aus (Rdnrn. 15 und 16):
[15] a )Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen …
[16] b) Nach dieser Maßgabe sind die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten, dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienenden Sachversicherung, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt.
Nur die Gebäudeversicherung, die den Mietausfall durch einen Gebäudeschaden deckt, ist also umlagefähig.
Eine Versicherung, die eine Deckung für einen Mietausfall übernimmt, der z. B. „durch Mietnomaden“ entsteht, wäre nicht umlagefähig. Der mitversicherte Mietausfall muss auf einen Gebäudeschaden zurückzuführen sein. Der BGH ließ sich in der weiteren Begründung davon leiten, dass die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen ist (vgl. Rdnr. 20). Die ausnahmsweise Umlagefähigkeit der Versicherung eines Mietausfalls aufgrund von Gebäudeschäden sei im Hinblick auf die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB nicht zu beanstanden (vgl. Rdnr. 12; „noch rechtsfehlerfrei“ vom Berufungsgericht entschieden, vgl. Rdnr. 11).
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Entscheidung zur Mietausfallversicherung hängt praktisch an zwei Abgrenzungen: Erstens daran, ob die Kosten noch vom Versicherungstatbestand der Gebäudeversicherung umfasst sind (mit Mietausfall nur als „Folge“ eines versicherten Gebäudeschadens) oder ob es sich um eine eigenständige, vermieterbezogene Ausfallversicherung handelt. Zweitens daran, ob die Kostenpositionen in der Abrechnung klar und prüffähig ausgewiesen sind – gerade bei zusammengefassten oder „versteckten“ Positionen entstehen schnell formelle Angriffspunkte.
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