In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter bei Nichtabrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen nicht die vollständige Rückzahlung der gemäß § 556 BGB geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat (vgl. BGH vom 29. März 2006, BGH VIII ZR 191/05). In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (s. o. BGH).
… ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR
57/04, NJW 2005, 1499).
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen (vgl. BGH vom 9. März 2005, BGH VIII ZR 57/04). Er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (s. o. BGH).
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.
Hinsichtlich der Ausführungen des BGH in dem zuletzt genannten Urteil vom 9. März 2005 ist unbedingt zu beachten, dass das Urteil nur bei einem beendeten Mietvertrag gilt. Auch ist zu beachten, dass das Verlangen der vollständigen Rückzahlung der Vorauszahlungen auch bei beendetem Mietvertrag durch Vorlage der ordnungsgemäßen Abrechnung zunichte gemacht werden kann. Im Ergebnis bewirkt das Urteil des BGH also nur, dass der Mieter – bei beendetem Mietverhältnis – nicht zunächst die ordnungsgemäße Abrechnung beantragen muss. Er kann direkt die Rückzahlung verlangen (im beendeten Mietverhältnis). Der Vermieter kann das Rückzahlungsbegehren allerdings durch eine ordnungsgemäße Abrechnung abwehren.
Im ungekündigten Mietverhältnis steht dem Mieter nur das Zurückbehaltungsrecht (jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen) gemäß § 273 BGB zu.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Nichtabrechnung ist meist nur der Einstieg in den eigentlichen Streit. Entscheidend ist dann, welche Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gelten, welche Fristen laufen und welche Rechte der Mieter bis zur Abrechnung (Belegeinsicht, Zurückbehaltung laufender Vorauszahlungen) praktisch durchsetzen kann. Die folgenden Beiträge führen durch diese Anschlussfragen.
Nebenkosten – Vorauszahlungsanspruch, Abrechnung, ...
1. Vorauszahlungsanspruch des Vermieters ... | 2. Erteilung der Nebenkostenabrechnung ... | 3. Nebenkostenpauschale ... | 4. Belegeinsichtsrecht ...
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Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter, § 556 BGB ...
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vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist
... die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist für die Betriebskosten ist keine Ausschlussfrist | ... es gilt die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB Abrechnungsfrist ..
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