Räumungsklage im Mietrecht: Ablauf, Voraussetzungen und Kosten

Die Räumungsklage ist das gerichtliche Mittel des Vermieters, um die Herausgabe einer Wohnung oder Gewerbeeinheit durchzusetzen, wenn der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht freiwillig auszieht. Sie bildet die Grundlage für ein späteres Räumungsurteil und die Zwangsvollstreckung. Der folgende Überblick erläutert Voraussetzungen, Ablauf, typische Fehlerquellen und die praktische Bedeutung im Kündigungsprozess.

1. Was ist eine Räumungsklage?
2. Voraussetzungen
3. Zuständiges Gericht
4. Ablauf des Verfahrens
5. Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters
6. Räumungsurteil und Vollstreckung
7. Kosten und Streitwert
8. Praxisfragen und typische Fehler
9. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

1. Was ist eine Räumungsklage?

Mit der Räumungsklage verlangt der Vermieter gerichtlich die Herausgabe der Mietsache. Rechtsgrundlage des Herausgabeanspruchs ist regelmäßig § 546 Abs. 1 BGB. Voraussetzung ist, dass das Mietverhältnis beendet ist – etwa durch ordentliche oder fristlose Kündigung.

Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, darf der Vermieter nicht eigenmächtig räumen. Die Durchsetzung erfolgt ausschließlich über das Gericht und – nach einem Urteil – im Wege der Zwangsvollstreckung.

2. Voraussetzungen

Wirksame Beendigung des Mietverhältnisses (z. B. durch Kündigung).
Zugang der Kündigung beim Mieter.
Kein Fortbestand des Mietverhältnisses.
Keine wirksame Heilung (z. B. Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung).

Die Wirksamkeit der Kündigung ist im Räumungsprozess regelmäßig der zentrale Streitpunkt.

3. Zuständiges Gericht

Für Wohnraummietverhältnisse ist grundsätzlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus § 29a ZPO.

Ein Anwaltszwang besteht vor dem Amtsgericht nicht, ist aber in der Praxis häufig sinnvoll.

4. Ablauf des Verfahrens

a) Klageeinreichung

Der Vermieter reicht eine Räumungsklage ein. Der Antrag lautet regelmäßig auf Herausgabe und Räumung der Wohnung.

b) Zustellung und Klageerwiderung

Das Gericht stellt die Klage dem Mieter zu und setzt eine Frist zur Klageerwiderung.

c) Mündliche Verhandlung

Im Termin prüft das Gericht insbesondere die Wirksamkeit der Kündigung.

d) Urteil

Ist die Klage begründet, erlässt das Gericht ein Räumungsurteil. Dieses ist Grundlage für die spätere Zwangsvollstreckung.

5. Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters

Bestreiten der Kündigungsgründe.
Schonfristzahlung bei Zahlungsverzug (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Einwand der Sozialklausel bei ordentlicher Kündigung (§ 574 BGB).
Form- oder Zustellungsfehler.

6. Räumungsurteil und Vollstreckung

Nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil kann der Vermieter die Zwangsvollstreckung betreiben. Die klassische Räumung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher.

Alternativ kann eine sogenannte „Berliner Räumung“ nach § 885a ZPO beantragt werden.

Bleibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung, schuldet er regelmäßig Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.

7. Kosten und Streitwert

Der Streitwert einer Räumungsklage bemisst sich regelmäßig nach dem Jahreswert der Miete (vgl. § 41 GKG). Der Streitwert beeinflusst Gerichts- und Anwaltskosten unmittelbar.

Unter bestimmten Voraussetzungen kommt Prozesskostenhilfe in Betracht.

8. Praxisfragen und typische Fehler

Unwirksame Kündigung als Grundlage der Klage.
Fehlerhafte Berechnung von Mietrückständen.
Versäumte Schonfristzahlung.
Unklare Klageanträge.
Unterschätzung der Verfahrensdauer.

9. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Weiterführend zu Kündigungsgründen, Zahlungsverzug, Vollstreckung und Nutzungsentschädigung im Zusammenhang mit der Beendigung von Mietverhältnissen.

Siehe auch:
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