Kosten der Rauchmelder

1. Sind Kosten für Rauchmelder grundsätzlich als Nebenkosten umlagefähig?

Bei der Frage der Umlagefähigkeit der Kosten für den Rauchmelder ist zu unterscheiden:

• Die Anschaffungskosten für den Kauf von Rauchmeldern sind grundsätzlich nicht umlagefähig.
• Die Kosten für die Wartung von Rauchmelder sind hingegen gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV (BetrKV) als sonstige Betriebskosten umlagefähig.

2. Was gilt für die Umlagefähigkeit von Kosten für die Miete von Rauchmelder?

Hierzu entschied der BGH in einem Urteil vom 11. Mai 2022 unter dem gerichtlichen Aktenzeichen BGH VIII ZR 379/20, dass Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchmeldern gleichzusetzen sind – nicht umlagefähig sind. Bei den Kosten von Rauchmeldern handele es sich nämlich letztlich um verkappte Anschaffungskosten, weil sie an die Stelle der andernfalls dem Vermieter entstehenden Erwerbskosten treten (siehe oben BGH, Rdnr. 10).

Eine Vergleichbarkeit von Kosten für die Anmietung von Kalt- und Warmwasserzählern sowie von Geräten für die Erfassung des Wärmeverbrauchs sei ebenfalls nicht gegeben (siehe oben BGH, Rdnr. 11). Daher scheide auch eine analoge Anwendung von § 2 Nr. 2, Nr. 4 und Nr. 5 BetrKV für die Kosten der Anmietung der Rauchmelder aus.

Vor dieser Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2022 war die Umlagefähigkeit der Kosten für die Anmietung von Rauchmelder an umstritten. Im Einzelnen gilt hinsichtlich der Kosten für Rauchmelder:

3. Sind die Kosten für die Batterien umlagefähig?

Kosten für neue Batterien sind als Ersatzbeschaffungskosten nicht umlagefähig. Demgegenüber werden allerdings auch andere Auffassungen vertreten (vergleiche dazu Amtsgericht Lübeck, ZMR 2008,302). Die Kosten der Warnmelder würden sich als laufende Kosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV darstellen. Sie seien als „laufend“ einzuordnen. Ein mehrjähriger Turnus sei ausreichend. Demgegenüber ist allerdings auszuführen, dass es sich um Ersatzbeschaffungskosten handelt. Nicht periodisch anfallende Kosten werden nicht als Betriebskosten angesehen.

4. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Bei Rauchmeldern entscheidet sich die Umlagefähigkeit häufig an zwei Punkten: Erstens an der sauberen Einordnung als laufende Betriebskosten (Wartung) oder als Anschaffungs-/Ersatzbeschaffungskosten (Kauf, Miete, Batterien). Zweitens an der formellen Darstellung in der Abrechnung, insbesondere wenn Positionen zusammengelegt oder unter „sonstige Betriebskosten“ gebucht werden.

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