Das BGB enthält im „Besonderen Schuldrecht (in den Vorschriften zum Mietvertrag)“ keine Norm, die die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches des Vermieters gegenüber dem Mieter ausdrücklich regelt.
§ 536a BGB regelt lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter. Für den Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter gelten die „Allgemeinen Bestimmungen“ im „Allgemeinen Schuldrecht“. Lediglich hinsichtlich der Verjährung enthält das BGB im „Besonderen Schuldrecht“ eine Regelung.
Der Vermieter kann im Einzelfall einen Anspruch gemäß § 280 BGB geltend machen, wenn der Mieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat. Dazu muss der Vermieter nachweisen,
- dass eine objektive Pflichtverletzung vorliegt.
Bei einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache während der Mietzeit ist es dann Sache des Vermieters, den Zustand der Mietsache zu Mietbeginn und zum Ende zu beschreiben und darzulegen, welche Veränderungen genau eingetreten sind. - dass der Mieter die Pflichtverletzung zu vertreten hat, § 276 BGB.
Der Mieter hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, § 276 BGB. Im Hinblick auf den Schadensersatzanspruch des Vermieters und dem Verschulden des Mieters ist insbesondere § 538 BGB zu beachten, der die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch regelt:
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten, § 538 BGB.
Die Rechtsprechung hat einen vertragsgemäßen Gebrauch zum Beispiel bejaht bei Rollstuhlspuren auf dem Parkettboden. Typisch sind auch Rohrverstopfungen durch jahrelangen Gebrauch. Auch das Anbringen von Dübeln, Haken und Schrauben im üblichen Umfang zählt dazu. Verneint hat die Rechtsprechung einen vertragsgemäßen Gebrauch zum Beispiel bei größeren Schäden an Türzargen, Türen und Heizkörpern.
Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter verjährt gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB in 6 Monaten.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Schadensersatzansprüche des Vermieters setzen regelmäßig eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters voraus. In vielen Fällen ist zusätzlich eine Fristsetzung zur Nacherfüllung erforderlich. Zudem ist sorgfältig zwischen vertragsgemäßem Gebrauch (§ 538 BGB) und ersatzpflichtiger Beschädigung zu unterscheiden. Die folgenden Beiträge vertiefen die Voraussetzungen des Schadensersatzes und zeigen typische Abgrenzungsfragen aus der Praxis.
Die Fristsetzung beim Schadenersatzanspruch des Vermieters
Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen erfordert eine erfolglose Aufforderung zur Nachbesserung ... dies gilt nicht bei verschuldeten Schäden
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Rauchen – Schadenersatz wegen erforderlichem Neutapezieren?
... der Vermieter kann die Beseitigung der Folgen des Rauchens über eine Regelung zu den Schönheitsreparaturen verlangen, nicht aber über Schadenersatz ...
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vertragsgemäßer Gebrauch - Erhaltenspflicht, Mangel
Die Mietvertragsparteien können und sollen möglichst den vertraglichen Zustand ausdrücklich vereinbaren ...
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Verena Specht-Artar says
Sehr geehrter Herr Nippel,
beim Entlüften meiner Heizung ist der Stift rausgekommen und eine Menge Wasser ausgetreten. Dadurch ist das Laminat auf einer kleinen Fläche aufgequollen.
Meine Haftpflicht habe ich den Schaden gemeldet.
Nun erhebt mein Vermieter Schadenersatzansprüche gegen von 1500 € gegen mich, obwohl es Alles über die Versicherung läuft.
Was ist hier rechtlich korrekt?
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Frau Specht-Artar,
wenn Ihre Versicherung Deckungsschutz gewährt, leiten Sie die Post Ihres Vermieters doch einfach an Ihre Versicherung zur Beantwortung weiter …
Ob Sie inhaltlich den Schaden verschuldet haben und deshalb ggf. schadensersatzpflichtig sind, vermag ich aus Ihren Angaben nicht zu beantworten … Haben Sie beim Entlüften einen Fehler gemacht?
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Oliver Schulze says
Guten Tag,
ich habe eine kleine Frage.
Beim Einzug in eine Neubauwohnung bin ich 2 mal mit einer Gardinenstange an einer Tür hängen geblieben, welche sich selbst von alleine immer wieder bis zur Mitte schloss (auch die SZ und Kellertüren waren nicht richtig eingestellt und ließen sich nicht schließen). Diese Mängel bemerkte ich erst beim Einzug.
An der Tür sind 2 x 1cm Lackabplatzer, die ich mit viel Mühe verspachtelt habe.
Der VM verlangt eine komplett neue Tür? Das sehe ich nicht ein.
Woher soll ich es denn ahnen, dass die Türen nicht richtig eingestellt sind?
BG Oliver
Rechtsanwalt S. Nippel says
Hallo Herr Schulze,
soweit ich Ihre Fragestellung überblicke, machen Sie zunächst geltend, dass Sie kein Verschulden hinsichtlich der entstandenen Schäden trifft bzw. dass den Vermieter ggf. ein Mitverschulden trifft. Weiterhin gehen Sie davon aus, dass kein Schaden mehr vorhanden ist bzw. dass der Schaden durch das Verspachteln bereits behoben wurde.
Wie die aufgezeigten Fragen im Einzelnen zu beantworten sind, vermag ich nicht genau zu bewerten. Beim Einzug mussten Sie jedenfalls so vorgehen, dass „möglichst“ keine Schäden entstehen. Ob Sie dieser Pflicht nachgekommen sind, vermag ich nicht zu beurteilen. Hätten Sie nicht evtl. einen Keil in die Türe legen sollen? Ob der Schaden durch das Verspachteln behoben wurde, müsste – falls Sie überhaupt einstandspflichtig sein sollten – genau beurteilt werden.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt