Beim Vermieterwechsel gilt im Hinblick auf die Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten:
- Der frühere Eigentümer bleibt den Mietern gegenüber bezüglich der zu diesem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.
- Der neue Eigentümer tritt mit dem Kauf der vermieteten Eigentumswohnung oder des Mietshauses in die mietvertragliche Position seines Vorgängers.
- Hinsichtlich der laufenden Abrechnungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den neuen Eigentümer. Dieser wird auch Gläubiger etwaiger Nachzahlungsansprüche. Die Verpflichtung zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung erstreckt sich immer auf einen vollständigen Abrechnungszeitraum und damit in der Regel das ganze Kalenderjahr. Eine Aufspaltung dieser Verpflichtung etwa auf den neuen und alten Eigentümer ist nicht möglich.
Die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden sind also ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen, für die neue und noch nicht abgeschlossen Abrechnungsperioden zwischen den neuen Vertragsparteien (vgl. dazu Urteil des BGH vom 14. September 2000, BGH III ZR 211/99):
- a) Tritt der Berechtigte infolge des mit Bestandskraft des Rückgabebescheides vollzogenen Wechsels im Grundstückseigentum nach §§ 16 Abs. 2, 17 Satz 1 VermG in bestehende Mietverhältnisse ein, so bleibt der Verfügungsberechtigte als früherer Eigentümer den Mietern gegenüber bezüglich der zu diesem Zeitpunkt abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Hinsichtlich der laufenden Abrechnungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den Berechtigten; dieser wird auch Gläubiger etwaiger Nachzahlungsansprüche.
Das vorstehend zitierte Urteil betrifft zwar eine Rückübertragung von Eigentum nach dem Vermögensgesetz (VermG) im Rahmen der Bereinigung teilungsbedingten Unrechts. Die Ausführungen sind aber auch auf eine rechtsgeschäftliche Übertragung anwendbar. Dabei ist es dann Aufgabe von Veräußerer und Erwerber (altem und neuem Eigentümer), im Rahmen des Kaufvertrages Regelungen zu dem internen Ausgleich über die zuvor erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zu finden. Diesbezüglich bestehen keine gesetzlichen Regelungen.
Eine Zwischenabrechnung ist nicht zulässig (s. o. BGH):
… Dementsprechend können sich die Ansprüche der Mieter auf Abrechnung der Betriebskosten für das gesamte Jahr 1994 nur gegen die Beklagten richten. Allein diese wären auch von Gesetzes wegen Gläubiger der mit Zugang der Abrechnung fällig werdenden (vgl. BGHZ 113, 188, 191 ff) Nachzahlungsansprüche gegen die Mieter.
…
Im Ergebnis wird also der neue Vermieter auch für die Vergangenheit – soweit die laufende Abrechnungsperiode betroffen ist – Gläubiger eines Nachzahlungsanspruches gegen den Mieter bzw. Schuldner eines Anspruches des Mieters auf Auszahlung des Guthabens.
§ 566 BGB enthält die maßgeblichen Vorschriften zum Eigentümerwechsel. Ausdrücklich wird dort allerdings nicht geregelt, wer Schuldner der Ansprüche auf Abrechnung der Nebenkosten wird. Die Frage der Abrechnungspflicht ist damit eine Sonderfrage innerhalb der allgemeinen Grundsätze zur Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB.
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Der Vermieterwechsel ändert nichts an der grundsätzlichen Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten. Maßgeblich bleiben die Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung sowie die gesetzlichen Vorgaben zum Eigentumsübergang.
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