Die Kosten des Betriebs eines Personen- und Lastenaufzuges sind in § 2 BetrKV geregelt.
Umlegbar sind nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift der Betriebsstrom, die Kosten der Beaufsichtigung und Überwachung sowie die Pflege, die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
1. Kosten des „nutzlosen Aufzugs“
Zu der grundlegenden Frage, ob die Kosten des „nutzlosen“ Aufzugs im Rahmen der Nebenkostenabrechnung überhaupt auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, hat der Bundesgerichtshof die folgenden Entscheidungen getroffen:
BGH, Urteil vom 8. April 2009, BGH VIII ZR 128/08:
Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen.
Urteil des BGH vom 20. September 2006, BGH VIII ZR 103/06:
Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.
Es ist also im Einzelfall zu entscheiden, ob der Mieter die in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Kosten des Aufzugs überhaupt tragen muss.
2. Reparaturkosten
Die Kosten des Aufzugs muss der Mieter jedenfalls dann nicht zahlen, wenn auch Reparaturarbeiten mit der Nebenkostenabrechnung überwälzt werden sollen:
LG Duisburg, Urteil vom 2. März 2004, LG Duisburg 13 S 265/03:
Gemäß § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung, welcher der Nr. 4 der Anlage 3 zu § 27 II. BV entspricht, sind Betriebskosten im Sinne der Verordnung die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges, zu denen unter anderem die Kosten der Überwachung und Pflege sowie der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft gehören. Die Kosten für die Behebung einer Betriebsstörung können hierunter nicht subsumiert werden, da dies eine Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft darstellt, die in § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht genannt wird. Diesbezügliche Kosten werden nicht durch den Betrieb des Aufzuges, sondern dadurch veranlasst, dass er nicht mehr in Betrieb ist. Es handelt sich um Kosten der Instandsetzung der Mietsache, die nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.
Umlagefähig sind also in der Nebenkostenabrechnung nur die Wartungskosten, nicht aber die Reparaturkosten eines defekten Fahrstuhls.
Erfolgt in der Rechnung keine eindeutige Abgrenzung des Wartungs- und Instandsetzungsanteils, muss eine Schätzung erfolgen. In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag bezüglich des Aufzugs (Fahrstuhls) abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern unter anderem auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Die umlegbaren Kosten werden in § 2 Nr. 7 der BetrKV ausdrücklich genannt: hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
3. Gewerbeanteil
Ebenfalls ist ein Gewerbeanteil an den Kosten des Aufzugs abzuziehen, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.
4. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Bei Aufzugskosten geht es in der Praxis selten nur um die Kostenart, sondern um die Prüfung der Abrechnung: Sind nur umlagefähige Betriebs-/Wartungskosten angesetzt oder stecken Reparatur- bzw. Instandsetzungskosten mit drin? Für die Durchsetzung (oder Abwehr) von Forderungen ist deshalb entscheidend, ob die Abrechnung formell stimmt, welche Unterlagen einzusehen sind und wie Einwendungen frist- und formgerecht erhoben werden.
Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung
Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung – fehlen die Gesamtkosten sowie Umlageschlüssel ist die Abrechnung bereits formell nicht rechtmäßig ...
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Einwendungen des Mieters gegenüber der Nebenkostenabrechnung
1. Form der Einwendungen ... | 2. Ausnahmen vom Einwendungsausschluss ... | a) nicht umlegbare Kosten ... | b) Wiederholung der Einwendungen ... | c) Treu und Glauben ...
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Einsichtsrecht des Mieters in die Belege
1. Inhalt des Einsichtsrechts... | 2. Ort des Einsichtsrechts ... | 3. Verweigerung der Belegeinsicht durch den Vermieter ... | 4. Musterschriftsatz ...
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§ 2 BetrKV.
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