Liegt ein Mangel der Mietsache vor und reagiert der Vermieter nicht, steht der Mieter nicht schutzlos da. Unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB darf er selbst tätig werden: durch Ersatzvornahme, durch einen Kostenvorschuss oder – in Notfällen – durch sofortige Maßnahmen mit Anspruch auf Aufwendungsersatz.
1. Gesetzliche Grundlage
§ 536a Abs. 2 BGB gibt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, einen Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Die Vorschrift ergänzt die Rechte aus § 536 BGB (Mietminderung) und § 536a Abs. 1 BGB (Schadensersatz).
Dem Mieter stehen im Kern drei Verhaltensalternativen zur Verfügung:
- Ersatzvornahme bei Verzug des Vermieters,
- Vorschussanspruch vor Durchführung der Arbeiten (richterrechtlich anerkannt),
- Ersatz bei unaufschiebbaren Notmaßnahmen.
2. Voraussetzungen
Regelfall ist der Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung. Verzug richtet sich nach den allgemeinen Regeln der § 286 BGB.
- Vorliegen eines Mangels,
- Mängelanzeige durch den Mieter (vgl. § 536c BGB),
- Verzug des Vermieters mit der Beseitigung.
Verzug liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung endgültig und bestimmt verweigert oder trotz Mahnung nicht innerhalb angemessener Frist tätig wird. Der Mieter trägt hierfür die Darlegungs- und Beweislast.
In der Praxis stellen sich häufig Fragen des Annahmeverzugs, etwa wenn der Vermieter Arbeiten durch offenkundig ungeeignete Kräfte anbietet oder nur unzureichende Maßnahmen ergreift.
Grundsätzlich sollte vor Durchführung einer Ersatzvornahme eine Mahnung mit Fristsetzung erfolgen, sofern nicht besondere Umstände vorliegen.
Der Mieter muss das Vorliegen eines Mangels, die ordnungsgemäße Mägenlanzeige und den Verzug des Vermieters darlegen und im Streitfall beweisen. Eine bloße Behauptung genügt nicht.
Der Vermieter darf einen behaupteten Mangel nicht pauschal bestreiten. Nach § 138 ZPO ist ein substantiiertes Bestreiten erforderlich. Das Gericht würdigt den gesamten Vortrag und das Ergebnis einer Beweisaufnahme nach § 286 ZPO frei.
In der Praxis empfiehlt sich daher eine schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung sowie eine sorgfältige Dokumentation (Fotos, Zeugen, Kostenvoranschläge). Ohne ausreichende Beweissicherung birgt die Ersatzvornahme erhebliche Prozessrisiken.
3. Ersatzvornahme
Bei bestehendem Verzug darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Typische Maßnahmen sind etwa:
- Reparatur eines beschädigten Garagentors,
- Instandsetzung der Heizungsanlage,
- Abdichtungsmaßnahmen,
- Einbau einer Dränage oder Dämmung zur Mangelbeseitigung.
Erstattungsfähig sind nur erforderliche und angemessene Aufwendungen. Unverhältnismäßige oder luxuriöse Maßnahmen fallen nicht darunter.
4. Vorschussanspruch
Obwohl § 536a Abs. 2 BGB keinen ausdrücklichen Vorschussanspruch enthält, erkennt die Rechtsprechung – insbesondere der BGH – einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses an (BGH u. a. in deinem Urteil vom 14.01.2010, BGH VIII ZR 108/08).
Der Mieter muss also nicht zwingend in Vorleistung treten. Er kann unter Darlegung der voraussichtlichen Kosten einen angemessenen Vorschuss verlangen.
Nach Auszahlung ist der Mieter verpflichtet, die Arbeiten zügig durchführen zu lassen und zeitnah abzurechnen. Nicht verbrauchte Beträge sind zurückzuzahlen.
5. Unaufschiebbare Maßnahmen
Nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Mieter Ersatz auch ohne vorherigen Verzug verlangen, wenn eine sofortige Maßnahme zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Typische Notfälle sind etwa:
- Rohrbruch,
- massiver Wassereintritt,
- Heizungsausfall im Winter.
Bei dieser Vorschrift handelt es sich um eine Ausnahmenorm. Sie greift nur, wenn ein Zuwarten objektiv nicht möglich ist.
6. Abgrenzung zum Schadensersatz
Der Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB ist vom Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB zu unterscheiden.
- Aufwendungsersatz betrifft die Kosten der Mangelbeseitigung.
- Schadensersatz erfasst Mangelfolgeschäden und setzt grundsätzlich Verschulden voraus.
Beide Ansprüche können nebeneinander bestehen.
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