Zunächst ließe sich bei der Berechnung der Kappungsrenze gemäß § 558 Abs. 3 S. 1 BGB bei einer Inklusivmiete argumentieren, dass die 20 % nur auf eine noch zu berechnende Nettokaltmiete aufgeschlagen werden dürfen.
Der BGH hat aber mit einem Urteil vom 19. November 2003 – jedenfalls für den Einzelfall – nachvollziehbar dargelegt, dass bei einer sogenannten „Inklusivmiete“ – bei der zumindest einige Nebenkosten nicht gesondert abgerechnet werden – der Nebenkostenanteil für die Bemessung der Kappungsgrenze ebenfalls herangezogen werden kann (BGH VIII ZR 160/03):
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1. Für die Auffassung, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wortlaut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der „Miete“ geregelt wird. Ein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber den Begriff „Miete“ in § 558 BGB nur als Nettomiete habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grundmietzins und einen Betriebskostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht (vgl. Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 266 f.; Referentenentwurf, NZM 2000, 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts, NZM 2000, 802 f., 815; Stellungnahme des Bundesrates, NZM 2001, 20 f., 24, 25; Gegenäußerung der Bundesregierung, NZM 2001, 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der Fassung des § 558 BGB bekannt, dass in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von den Mietparteien vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn der Gesetzgeber in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen Nettomiete und Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, dass der Begriff „Miete“ in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als vom Mieter zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen ist.
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Ausgangspunkt der Mieterhöhung ist gemäß § 558 Abs. 3 BGB also die im jeweiligen Vertrag vereinbarte Miete, die Nettomiete, die Inklusivmiete oder die Teilinklusivmiete.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Berechnung der Kappungsgrenze steht stets im Zusammenhang mit der Jahressperrfrist und den formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen. Auch außerhalb der §§ 558 ff. BGB sind bei Mieterhöhungen weitere gesetzliche Vorgaben zu beachten, etwa Informationspflichten des Vermieters bei Vertragsabschluss.
Jahressperrfrist gemäß § 558 BGB bei der Mieterhöhung
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach 15 Monaten unveränderter Miethöhe verlangen ...
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Form und Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen ... | I. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ... | II. Modernisierungsmaßnahmen | III. ...
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Übergabepflicht des Energieausweises bei Vertragsabschluss
Der Vermieter muss dem Mieter den Energieausweis bzw. eine Kopie davon bei Vertragsabschluss übergeben, § 16 Abs. 1 S 1 i. V. m. 3 EnEV ...
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§ 557 BGB · § 558 BGB · § 558a BGB · § 558b BGB · § 558c BGB · § 558d BGB · § 558e BGB · § 559 BGB · § 560 BGB.
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„Für die Auffassung, dass bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wortlaut…“ – danke! *g*