Nach Ansicht vieler Gerichte gehören Dübellöcher in den Wänden zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, um übliche Einrichtungen wie Handtuchhalter, Spiegel usw. anzubringen.
Ausgangspunkt ist der Mietvertrag: Der Vermieter schuldet die Erhaltung der Mietsache, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB; Eingriffe des Mieters sind nur im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs zulässig.
Zum Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs und zur Abgrenzung zum Mangel der Mietsache:
Wenn der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, so kann er z. B. nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Urteil vom 10. Januar 2002, 61 S 124/01) auch nicht dazu verpflichtet werden, Dübellöcher zu verschließen:
Das Anbringen von Dübellöchern im Bad entspricht – in angemessenem Umfang – jedenfalls dann dem vertragsgemäßen Gebrauch, wenn das Bad ohne die üblichen Installationen (wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank) vermietet wird.
Das Anbringen der Dübellöcher ist dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird. Die Löcher müssen daher soweit wie möglich in die Fugen eingebracht werden.
Sind die Schönheitsreparaturen gemäß Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt, so hat er die Dübel vor Durchführung der Streicharbeiten zu entfernen und die Dübellöcher fachgerecht zu verschließen. Darüber hinaus sind weitere Arbeiten nur im Ausnahmefall erforderlich. Ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, richtet sich bei Formularmietverträgen nach der Inhaltskontrolle, § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.
Der Bundesgerichtshof hatte zu der Problematik von Dübellöchern bereits in einem Urteil vom 20. Januar 1993 (VIII ZA 10/92) folgende Ausführungen zu einer Mietvertragsklausel getroffen, nach der der Mieter verpflichtet wurde, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige Kacheln zu ersetzen:
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6. § 16 Nummer 4c letzter Satz des Mietvertrages
a) Hierzu führt das Berufungsgericht aus, es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter Dübel setzen und Kacheln, insbesondere in Bädern und in der Küche, anbohren dürfe. Die Grenze für das Gebrauchsrecht des Mieters sei das verkehrsübliche Maß. Soweit der Vermieter es unterlassen habe, in einem Bad die Halterung für die üblichen Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsole, Handtuchhalter anzubringen, sei der Mieter berechtigt, dies nachzuholen.
b) Hiergegen wendet sich die Revision vergeblich. Die Klausel verwirklicht einseitig das Vermieterinteresse wenn sie dem Mieter die Beseitigung von Dübeln und Bohrlöchern auch in den Fällen auferlegt, in denen ihr Anbringen zum vertragsgemäßen Gebrauch unerlässlich war. …
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Überschreitet der Mieter das verkehrsübliche Maß oder beschädigt er die Substanz, kann ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Pflichtverletzung in Betracht kommen, § 280 Abs. 1 BGB.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Ob Dübellöcher noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören oder eine Pflicht zur Beseitigung besteht, hängt von der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel und vom Umfang der Bohrarbeiten ab. Die folgenden Beiträge ordnen die systematischen Zusammenhänge ein.
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