Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen, § 560 Veränderungen von Betriebskosten
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(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 560 Abs. 4 BGB.
1. Wann können Mieter und Vermieter eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen?
Das Recht der Mietvertragsparteien, eine Anpassung vorzunehmen, besteht gemäß § 560 Veränderungen von Betriebskosten
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(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 560 Abs. 4 BGB nur „nach einer Abrechnung“. Es besteht nur ein Recht auf Anpassung je Abrechnung. Wird mehrfach abgerechnet, kann also auch mehrfach erhöht werden. Ohne eine mehrfache Abrechnung ist allerdings die Erhöhung ausgeschlossen.
Der Mieter ist zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen auch im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung berechtigt.
2. Was bedeutet „angemessene“ Höhe?
Wenn eine Abrechnung nach § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 BGB ergibt, dass die bisherige Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen unangemessen war, etwa wegen einer Steigerung des Preises für Energie oder Wasser, können die Vorauszahlungen auf das angemessene Maß angepasst werden, § 560 Veränderungen von Betriebskosten
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(4) …, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 560 Abs. 4 BGB.
Aus der gesetzlichen Anknüpfung an die letzte Betriebskostenabrechnung leitet der BGH ab, dass diese Abrechnung die Grundlage der Anpassung bildet und damit – dies gilt jedenfalls in der Regel – ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags der letzten Betriebskostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen ist (vgl. 
www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 294/10, Rdnrn. 12 f.).
Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss (vgl. dazu www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 271/10, Rdnr. 16).
3. Kann ein Sicherheitszuschlag auf die Betriebskostenvorauszahlung geltend gemacht werden?
Die Vorauszahlungen sind an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten auszurichten. Raum für einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % besteht nicht (vgl. www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 294/10, Leitsatz).
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
Inwieweit in Anbetracht der aktuellen Lage in den Jahren 2022/2023 mit insbesondere gestiegenen Energiepreisen eine Aufweichung dieser Grundsätze geboten ist, muss abgewartet werden. Meines Erachtens kann ein betroffener Mieter entsprechende Rücklagen bilden. Er hat von gestiegen Preisen in der Regel Kenntnis. Ein Vermieter kann den Mieter ggf. vorwarnen, in welcher Höhe Nachzahlungen anfallen werden. Die Ausführungen des BGH zur Vermeidung einer wechselseitigen Vorfinanzierung können also Bestand haben. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende ausdrückliche Vereinbarung ist aufgrund von § 560 Veränderungen von Betriebskosten
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(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 560 Abs. 6 BGB unwirksam.
4. Was gilt bei einer fehlerhaften Abrechnung?
Voraussetzung für eine Anpassung der Vorauszahlungen ist eine wirksame Abrechnung. Eine wirksame Abrechnung liegt aber auch vor, wenn z. B. die Abrechnung zwar falsch ist, aber nicht innerhalb der Fristen von § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
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(3) … Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, …
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB angegriffen wird.
Ausdrücklich führt der BGH für einen solchen Fall allerdings aus, dass die Anpassung der Vorauszahlungen eine formelle und inhaltlich korrekte Abrechnung voraussetzt (www.juris.bundesgerichtshof.deBGH, Urteil vom 15. Mai 2012, VIII ZR 246/11).
Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26).
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