Kosten der Gebäudereinigung in der Nebenkostenabrechnung

Über die Abrechnung der Kosten der Gebäudereinigung entsteht oft Streit. Meist kommt es zu Beschwerden über eine unzureichende und oberflächliche Reinigung des Treppenhauses sowie des Kellers und der Waschküche. In diesem Zusammenhang kommt es zu Streitigkeiten, wenn Mieter schlechte Leistungen und/oder zu hohe Kosten der Reinigung durch ein Reinigungsunternehmen oder eine angestellte Reinigungskraft beanstanden. Auch bei der Übertragung der Reinigungspflicht auf die Mieter kann es zu Streitigkeiten kommen, wenn ein Mieter der Verpflichtung zur Reinigung nicht ordnungsgemäß nachkommt.

I. Kosten der Gebäudereinigung gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Welche Kosten können als Reinigungskosten auf die Mieter umgelegt werden?

§ 2 BetrKV nennt ausdrücklich die umlegbaren Betriebskosten.

1. umlegbare Kosten der Gebäudereinigung

§ 2 Nr. 9 BetrKV nennt ausdrücklich die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbereinigung.

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzuges, § 2 Nr. 9 BetrKV. Im Mittelpunkt von Streitigkeiten dürfte die Treppenhausreinigung stehen.

§ 2 Nr. 7 BetrKV sind die Kosten der Reinigung der Aufzugsanlage selbst (nicht die des Fahrkorbs) umlegbar.

Die Reinigungskosten von Heizungsräumen sind den Heizkosten gemäß § 2 Nr. 4 BetrKV zuzuordnen.

2. Nicht umlegbare Kosten der Gebäudereinigung

Welche Kosten können nicht umgelegt werden?

Zusätzliche Gebäudereinigungskosten, die außerhalb des bestimmungsgemäßen Gebrauchs entstehen, sind nicht umlegungsfähig. Hierzu gehören zum Beispiel Kosten einer Reinigung aufgrund von Baumaßnahmen. Hierzu gehören auch Kosten, die durch ein rechtswidriges Verhalten von Mietern entstehen (anders allerdings der BGH in einer Entscheidung vom 13. Januar 2010 (BGH, VIII ZR 137/09), Rdnr. 33 für Kosten des Sperrmülls für von Mietern entsorgte Gegenstände bei preisgebundenem Wohnraum). Nicht umlegbar sind auch die Kosten für die Beseitigung von Verschmutzungen, die beim Ein- oder Auszug entstehen (BGH vom 14. November 2007, BGH, VIII ZR 19/07 zu Kosten der Zwischenablesung).

Rechtswidrige Verschmutzungen durch Dritte – Graffiti-Beseitigungskosten – sind als Kosten der Instandhaltung, bzw. Instandsetzung nicht umlagefähig vgl. LG Berlin, Urteil vom 19. Februar 2016, 63 S 189/15, Rdnr.9).

Fraglich kann die Umlegungsfähigkeit der Überwachung von Putzkräften werden. Die Umlegungsfähigkeit sollte verneint werden.

II. Verteilung der Kosten der Gebäudereinigung

Wie müssen die Kosten der Gebäudereinigung verteilt werden?

Eine Umlegung der Reinigungskosten nach den Quadratmetermaßstab ist üblich und nicht unbillig. Es kommt aber auch eine Umlegung der Reinigungskosten nach Wohnungen oder Personen in Betracht.

Eine Umlegung von Kosten auf Mieter, die keinen Zugang zum Treppenhaus haben, erscheint unbillig.

Probleme können auch bei der Vermietung von Wohn- und Gewerberäumen im selben Gebäude entstehen. Insbesondere bei hohem Publikumsverkehr zu den Geschäftsräumen muss öfter geputzt werden. Diese Kosten müssen dann vorab abgezogen werden.

III. Übertragung der Reinigungspflicht

Kann die Reinigungspflicht entgegen den mietvertraglichen Regelungen auf Dritte übertragen werden?

Insbesondere wenn eine Übertragung der Reinigungspflicht auf den Mieter wirksam mietvertraglich vereinbart wurde, so kommt es nicht selten zum Streit, wenn einzelne Mieter dieser Verpflichtung nicht ordnungsgemäß nachkommen. Dann wird fraglich, ob gegenüber dem Mieter, der seine Reinigungspflicht selbst nicht verletzt hat, ein Zahlungsanspruch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung entsteht, wenn die Reinigung schließlich durch Dritte vorgenommen wird. Eine Abrechnung dieser Kosten wird teilweise verneint. Allerdings kann der Vermieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben einen Anspruch auf Änderung der mietvertraglich vereinbarten Regelungen haben, wenn der Hausfrieden nur so wieder hergestellt werden kann.

Häufig hängt die Frage nach Reinigungskosten eng mit Hausmeisterleistungen zusammen. Ob und in welchem Umfang diese Positionen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen dürfen, ist ein eigener Streitpunkt.

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IV. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Wenn es um die Kosten der Gebäudereinigung geht, stellen sich oft Anschlussfragen zur Abgrenzung einzelner Betriebskostenpositionen, zur formellen Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung und zu typischen Kürzungs- bzw. Einwendungsmöglichkeiten.

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