Die Haftung des WEG-Verwalters

Der Verwalter haftet gegenüber den Wohnungseigentümern gemäß § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
 
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 280 Abs. 1 BGB für jede Fahrlässigkeit bei der Verletzung vertraglicher Pflichten, es sei denn, dass eine Haftungserleichterung vereinbart wurde. Darüber hinaus kommt auch eine deliktische Haftung des Verwalters gemäß den §§ 823 ff. BGB in Betracht.

1. Vertragliche Haftung

Der Verwalter hat seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten mit der Sorgfalt zu erfüllen, die der Pflichtenkreis erfordert. Es ist darauf abzustellen, was von einem ordentlichen und gewissenhaften Durchschnittsverwalter verlangt werden kann. Sonderwissen erhöht die Anforderungen an die Sorgfalt. Ist der Verwalter Kaufmann, hat er seine Pflichten mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu erfüllen. Dies gilt insbesondere, wenn eine Sondervergütung etwa für die Überwachung von Baumaßnahmen vereinbart wurde (vgl. dazu zum Beispiel BGH vom 21. Dezember 1995, V ZB 4/94, abgedruckt in NJW 1996, 1216):

Wer sich als Verwalter professionell betätigt und in dieser Funktion Vermögenswerte betreut, muss über die erforderlichen Qualifikationen verfügen und sich die entsprechenden Fachkenntnisse aneignen. Es ist dann unerheblich, ob er als „Kleinverwalter“ agiert. Nur in Fällen, in denen zum Beispiel ein Wohnungseigentümer das Verwalteramt ausübt, kann im Einzelfall in Haftungsfragen großzügiger geurteilt werden.

Einzelfälle der vertraglichen Haftung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern können z. B. bei folgenden Sachverhalten auftreten:

• Der Verwalter versäumt es, rechtzeitig gegen säumige Wohngeldschuldner vorzugehen. Es entstehen Wohngeldausfälle (Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW-RR 1998, 520). Allerdings kann der Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Bayerisches Oberstes Landesgericht vom 20. November 2003, 2 Z BR 168/03):
  Urteil des Oberstes Landesgericht vom 20. November 2003, 2 Z BR 168/03, zu II. 3. cc

  cc) Nicht zu beanstanden ist es auch, dass die Wohnungseigentümer beschlossen haben, dem Wohnungseigentümer A Ratenzahlung zu gewähren. Zwar entspricht es grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, offene Forderungen zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beizutreiben. Hiervon ist jedoch abzusehen, wenn erkennbar ist, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu einem Erfolg führen werden, durch Ratenzahlungen aber zumindest Teilbeträge erlangt werden können.

• Der Verwalter erstellt eine fehlerhafte WEG-Jahresabrechnung. Der Verwalter legt die fehlerhafte Abrechnung den Eigentümern zur Beschlussfassung vor. Es kommt zu einer Anfechtung. Kosten entstehen. Die Kosten der erfolgreichen Anfechtung muss der Verwalter tragen. Dies gilt insbesondere, wenn der Verwalter im Vorfeld auf die Fehler aufmerksam gemacht worden ist (Landgericht Berlin, Urteil vom 5. Dezember 2016, 55 C 81/15 WEG).
• Die Buchhaltung wird mangelhaft geführt (Bayerisches Oberstes Landesgericht vom 14. Februar 1985, B 2 Z 97/84).
• Erforderliche Instandsetzungsarbeiten werden nicht durchgeführt, obwohl diese erforderlich sind (Bayerisches Oberstes Landesgericht vom 5. Januar 2000, BR 85/99).

2. Deliktische Haftung und Haftung für Dritte

Neben der vertraglichen Haftung kommt auch eine deliktische Haftung des Verwalters gemäß §§ 823 ff. BGB in Betracht.

Der Verwalter haftet auch für das Handeln Dritter, sofern diese Verrichtungen übernehmen, deren Erledigung der Verwalter schuldet. Hierzu gehören zum Beispiel die Kontoführung, die Kontrolle von Reparaturen, die Auftragsvergabe, …