Ansprüche auf Zahlung gegen den säumigen Hausgeldschuldner

Grundsätzlich hat nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zahlung des Hausgeldes gegen den einzelnen Wohnungseigentümer.

Einzelne Wohnungseigentümer haben gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer keine Ansprüche. Dies gilt auch für Schadensersatzansprüche, die aus der Nichtzahlung des Hausgeldes resultieren (vgl. dazu Urteil des BGH vom 10. Februar 2017, V ZR 166/16, Leitsatz b). Der einzelne Wohnungseigentümer ist also gegenüber dem säumigen Schuldner nicht zur Geltendmachung der Wohngelder im eigenen Namen befugt (s. o. BGH, Rdnr. 8).

Der geschädigte Wohnungseigentümer kann im Ergebnis Ansprüche auf Schadenersatz wegen der Nichtzahlung des Hausgeldes nur gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen.

Derartige Ansprüche kommen nur in Betracht, wenn die Eigentümergemeinschaft die Hausgeldansprüche gegenüber dem säumigen Hausgeldschuldner schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht hat. Ist ein Verwalter bestellt, so muss der Verwalter dafür sorgen, dass eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründet wird (s. o. BGH, Rdnr. 15). Ist ein Verwalter nicht bestellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung zum Vorgehen gegen den säumigen Hausgeldschuldner auf der Grundlage seines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG erzwingen (s. o. BGH, Rdnr. 15).

Ist ein Verwalter bestellt und hat dieser die Ansprüche nicht rechtzeitig geltend gemacht und ist deshalb ein Schaden entstanden, so hat die Eigentümergemeinschaft ggf. einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verwalter. Ist ein Verwalter nicht bestellt, so kann der geschädigte Eigentümer ggf. Schadensersatzansprüche gegen die Miteigentümer geltend machen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (vgl. dazu das Urteil des BGH vom 17. Oktober 2014, 5 ZR 9/14, Leitsatz b).

Zunächst irritiert, dass ein geschädigter Eigentümer bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegen den säumigen Hausgeldschuldner auf Ansprüche der Gemeinschaft gegen den säumigen Schuldner angewiesen ist (Urteil des BGH aus dem Jahr 2017), Schadenersatzansprüche aufgrund einer verspäteten Sanierungsmaßnahme jedoch gegen den einzelnen Miteigentümer (der die entsprechende Beschlussfassung schuldhaft verweigert hat bzw. untätig geblieben ist) geltend gemacht werden können (BGH aus dem Jahr 2014). Auch in dem zuletzt genannten Fall bestünde die Möglichkeit, dass nur die Gemeinschaft Ansprüche gegen die einzelnen Eigentümer durchsetzt und derjenige, der die erforderliche Beschlussfassung zur Sanierung gestützt hat bzw. tätig geworden ist, mit dem entsprechenden Vortrag Ansprüche der Gemeinschaft abwehren kann. Im Ergebnis kann so ein Anspruch des auf Grund der verspäteten Verfolgung der Hausgeldansprüche geschädigten Miteigentümers gegen die hinsichtlich der Beschlussfassung untätigen Miteigentümer bestehen. Dieser Anspruch soll aber nicht gegen den säumigen Schuldner selbst bestehen. Dies irritiert.