Der Vermieter kann vom Mieter unter Aufweichung des Grundsatzes „pacta sunt servanda“ (Verträge müssen eingehalten werden) die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Für den Mieter gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“ hingegen weitgehend uneingeschränkt. Er hat nur ausnahmsweise das Recht zur Ermäßigung der Miete. Dies betrifft gemäß § 560 Abs. 4 BGB die Senkung der Betriebskosten.
Die §§ 557 ff. BGB sehen mehrere Mieterhöhungstatbestände vor. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, weil die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist (§ 558 BGB,§ 558a BGB, § 558b BGB, § 558c BGB, § 558d BGB, § 558e BGB), weil Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (§ 559 BGB, § 559a BGB, § 559b BGB) oder weil die Betriebskosten gestiegen (§ 560 BGB) sind.
I. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Vermieter preisfreien Wohnraums kann nach §§ 558 bis 558 e BGB grundsätzlich durch einseitige Erklärung jährlich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, § 558 Abs. 1 BGB.
Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter im Wege der Klage die Zustimmung des Mieters erzwingen. Wird nicht innerhalb der Ausschlussfrist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erhoben, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, § 558b Abs. 2 BGB.
1. Miete im Sinne von § 558 BGB
Im Regelfall ist die Nettomiete Miete im Sinne von § 558 BGB. Die Miete kann um 20 % erhöht werden, § 558 Abs. 3 S. 1 BGB.
Ist allerdings eine Inklusivmiete oder eine Teilinklusivmiete vereinbart, so richtet sich die Berechnung der Mieterhöhung nach der vereinbarten Inklusiv- oder Teilinklusivmiete.
2. Form und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens, § 558 a BGB
§ 558a Abs. 1 BGB enthält die wesentlichen Formerfordernisse für das Mieterhöhungsverlangen. Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären und zu begründen.
Die Begründung muss in nachvollziehbarer Weise alle zur Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses erforderlichen Daten enthalten. Dazu ist die Angabe des bisherigen Mietzinses und des neu verlangten Mietzinses erforderlich.
„Insbesondere“ kann die Mieterhöhung mit
– einem Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB),
– einer Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB),
– einem Sachverständigengutachten und mit
– drei Vergleichsmietwohnungen
begründet werden, § 558a Abs. 2 BGB.
Ein Mieterhöhungsverlagen kann gemäß § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB entweder unter Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel oder unter Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel begründet werden.
a) einfacher Mietspiegel
Gemäß der 1. Alternative von § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann das Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558c BGB begründet werden.
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, § 558 c Abs. 1 BGB.
b) qualifizierter Mietspiegel
Gemäß der 2. Alternative von § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann das Erhöhungsverlangen auch unter Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB begründet werden.
Die Definition des qualifizierten Mietspiegels ist in § 558 d Abs. 1 BGB enthalten.
Das Sozialgericht Düsseldorf behandelte am 2. Oktober 2019 qualifizierte Mietspiegel der Städte Remscheid, Neuss und Solingen.
Das Sozialgericht führte u. a. aus, die Mietspiegel würden die zu ersetzenden Kosten der Unterkunft zu niedrig bemessen (vgl. dazu „Remscheider Mietspiegel rechtswidrig“ unter www.rechtsanwalt-und-sozialrecht.de).
Urteil des SG vom 2. Oktober 2010, Aktenzeichen SG Düsseldorf S 29 AS 3925/16
…
[38] Zu prüfen ist das durch die Firma Analyse und Konzepte erstellte Konzept zur Ermittlung der Bedarfe für Unterkunft der Stadt Remscheid 2016. Dieses Konzept ist nicht schlüssig.
…
c) Mietdatenbank
Auch mittels einer Mietdatenbank kann ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden, § 558 a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine Mietdatenbank ist gemäß § 558 e BGB eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geführte Sammlung von Mieten.
d) Begründung mittels Sachverständigengutachten
Weiterhin kann ein nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstelltes und mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB.
e) Vergleichswohnungen
Schließlich können als Begründungsmittel mindestens drei Vergleichswohnungen zur Begründung der Ortsüblichkeit der verlangten Miete genannt werden, § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB.
3. Form, Frist und Inhalt der Zustimmung
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, zustimmen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter Klage erheben, § 558 b Abs. 2 BGB.
Die Zustimmung ist eine formfreie einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Zustimmung kann auch konkludent erfolgen. Die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete wird also meist als Zustimmung zu werten sein.
Der Mieter kann jederzeit die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilen. Jedoch sind bei einer Zustimmung noch im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung gegebenenfalls Nachteile zu erwarten.
Mit dem Titel zum Ersetzen der verweigerten Zustimmung kann ein bereits aufgelaufene Rückstand nicht vollstreckt werden. Hierfür ist gegebenenfalls ein eigener „Zahlungstitel“ erforderlich.
Gemäß § 561 BGB steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, welches innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung erklärt werden muss und dann zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird.
II. Modernisierungsmaßnahmen
Die Mieterhöhung zur Durchführung von Modernisierungen gemäß § 559 BGB erfolgt grundsätzlich in zwei Schritten.
Zunächst fordert der Vermieter den Mieter zur Duldung der geplanten Maßnahmen und deren Kosten auf. Dann wird nach Abschluss der Maßnahmen der Mietzins entsprechend angehoben.
Auch die Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 S. 1 BGB muss in Textform erfolgen. Auch dort wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet, sofern eine notwendige Mitteilung nach § 554 BGB abgegeben wurde und die baulichen Maßnahmen abgeschlossen sind.
Gemäß §§ 559, 559 a BGB müssen die Kosten der Maßnahme erläutert werden.
Auch bei der Modernisierungsmieterhöhung kann sich der Mieter durch Ausübung eines Sonderkündigungsrechts der Erhöhung entziehen.
III. Erhöhung der Betriebskosten
Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen, § 560 Abs. 3 BGB.
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen, § 560 Abs. 4 BGB.
IV. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Bei Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB entscheiden in der Praxis vor allem Sperr- und Wartefristen (15 Monate / Jahressperrfrist) sowie die Kappungsgrenze. Daneben spielen formale Pflichten des Vermieters auch außerhalb des Mieterhöhungsrechts eine Rolle – etwa bei Pflichtangaben rund um den Energieausweis.
Jahressperrfrist gemäß § 558 BGB bei der Mieterhöhung
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach 15 Monaten unveränderter Miethöhe verlangen ...
… | mehrBerechnung der Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB
Zur Berechnung der Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB bei einer Teilinklusivmiete ... | ... es muss nicht eine Nettokaltmiete errechnet werden ...
… | mehrÜbergabepflicht des Energieausweises bei Vertragsabschluss
Der Vermieter muss dem Mieter den Energieausweis bzw. eine Kopie davon bei Vertragsabschluss übergeben, § 16 Abs. 1 S 1 i. V. m. 3 EnEV ...
… | mehr
§ 557 BGB · § 558 BGB · § 558a BGB · § 558b BGB · § 558c BGB · § 558d BGB · § 558e BGB · § 559 BGB · § 559a BGB · § 559b BGB · § 560 BGB · § 561 BGB.
Schreiben Sie einen Kommentar,
stellen Sie eine Frage