Min­de­rungs­be­rech­nung nach der Brut­to­miete

Gemäß einer Entscheidung des BGH vom 6. April 2005 (BGH XII ZRA 225/03) ist die Mietminderung nach § 536 BGB anhand der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) zu berechnen. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten auch als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Von welchem Betrag bei der Errechnung der Mietminderung auszugehen ist, war bzw. ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten:

Nach einer Auffassung errechnet sich die Mietminderung aus der Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Eine andere Auffassung vertritt die Ansicht, dass die Mietminderung allein aus der Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten) zu berechnen sei. Eine dritte Auffassung meint, dass die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten außer Heizkosten) für die Berechnung der Mietminderung maßgebend sei. Weiter wird die Auffassung vertreten, dass die Nebenkosten bei der Minderung nur erfasst werden, wenn die jeweilige Nebenleistung durch den Mangel beeinträchtigt werde.

Gemäß der oben zitierten Rechtsprechung des BGH haben sich die Streitigkeiten meines Erachtens weitgehend erledigt. Zwar gibt es in verschiedenen Fallgestaltungen Vor- und Nachteile der oben beschriebenen Auffassungen, doch sollte einer „Rechtszersplitterung“ entgegengewirkt werden (siehe oben BGH, letzter Satz).

Problematisch ist allerdings, wie sich die Minderung auf die Bruttomiete zu den Nebenkosten und zu einer späteren Betriebskostenabrechnung verhält. Der Vermieter kann davon profitieren, wenn er die Minderungen in den Vorauszahlungen nicht in die Berechnung der Vorauszahlungen mit einbezieht. Richtigerweise sollte der Vermieter m. E. die anteilmäßig aufgrund der Minderung nicht erfolgten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten „fiktiv“ als erfolgte Vorauszahlung verbuchen. Entsprechend sollte dann eine Quote hinsichtlich der Minderung bei einer späteren Betriebskostenabrechnung berechnet werden.

Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Die Berechnung der Mietminderung ist Teil der allgemeinen Rechtsfolgen eines Mangels der Mietsache. Maßgeblich sind die Grundsätze zur Minderung nach § 536 BGB sowie die sich anschließenden Fragen der Rückforderung oder des Ersatzes weiterer Schäden.

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