Bietet der Vermieter eine geeignete Mängelbeseitigungsmaßnahme in einer Art und Weise an, die einen Annahmeverzug des Mieters gemäß §§ 293 BGB und § 294 BGB begründet, so führt die Ablehnung dieses Angebots des Vermieters zum Verlust von Mängelrechten des Mieters. Der Mieter kann dann z. B. keine Minderung mehr geltend machen.
Es muss ausdrücklich davor gewarnt werden, Termine zur Mängelbeseitigung treuwidrig zu behindern. Dann droht der Verlust des Anspruchs auf Mängelbeseitigung gegenüber dem Vermieter. Allerdings führt der Annahmeverzug gemäß den §§ 293 ff. BGB zunächst nur zu einer zeitweisen Befreiung des Vermieters von der Mängelbeseitigungspflicht. Nur in Ausnahmefällen, in denen der Mieter wiederholt Angebote zur Mängelbeseitigung ablehnt, kann sich der Mieter gemäß § 242 BGB nicht mehr auf seine Mängelbeseitigungsrechte berufen.
Es kann fraglich werden, ob der Mieter eventuell ungeeignete Maßnahmen des Vermieters zur Mängelbeseitigung hinnehmen muss. Eine eventuell ungeeignete Maßnahme kann z. B. vorliegen, wenn der vom Vermieter beauftragte Maler zum wiederholten Male mit Schimmelspray und neuer Farbe erscheint, ohne dass der Schimmel wirklich beseitigt wird. Es handelt sich dabei um die juristische Fragestellung, ob der Vermieter sich trotz des Angebotes zur Mangelbeseitigung im Verzug mit der Mangelbeseitigung gemäß § 536 a BGB befindet und/oder ob sich der Mieter nach dem tatsächlichen Angebot zur Mangelbeseitigung im Verzug mit der Annahme der angebotenen Leistung des Vermieters befindet. Wie oben bereits ausgeführt, sollte das Angebot des Vermieters, Mängel zu beseitigen, möglichst angenommen werden. Nur wenn die Behauptung des Vermieters, die geplante Instandsetzungsmaßnahme würde tatsächlich eine Beseitigung des Schadens versprechen, ohne weiteres als fehlerhaft erkennbar ist, so kann gegebenenfalls die Mangelbeseitigung abgelehnt werden. Die Problematik der „geeigneten Mängelbeseitigungsmaßnahme“ kann letztlich zu einer Frage der Darlegungs- und Beweislast im Prozess werden. In der Regel dürfte es dann Aufgabe des Vermieters sein, darzulegen und zu beweisen, dass die von ihm angebotene Schimmelbekämpfungsmaßnahme geeignet gewesen wäre, den Mangel dauerhaft und fachgerecht zu beseitigen.
Es kann auch fraglich werden, ob der Vermieter dem Mieter die Durchführung nur eines Teils der Mängelbeseitigungsarbeiten anbieten darf. Gemäß § 266 BGB muss der Mieter nämlich keine Teilleistungen annehmen. Allerdings sollte das Angebot eines Vermieters in der Regel angenommen werden. Die Praxis wendet § 266 BGB nur restriktiv an.
Schließlich kann sich auch die Frage stellen, ob der Vermieter dem Mieter ein Ausweichquartier anbieten muss, wenn für den Zeitraum der Mängelbeseitigungsarbeiten ein Auszug notwendig wird. Dann dürfte ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 536a BGB bestehen.
5. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Mitwirkungspflichten des Mieters stehen im Spannungsfeld zwischen Annahmeverzug, Selbstvornahme und Leistungsverweigerungsrechten. Ob der Vermieter sich weiterhin im Verzug befindet, ob der Mieter Aufwendungsersatz verlangen kann oder ob Mängelrechte endgültig entfallen, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Die folgenden Beiträge vertiefen diese Zusammenhänge.
Mängelbeseitigung und Aufwendungsersatz gemäß § 536 a BGB
Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz ... | Musterschreiben ... | kurze Erläuterungen zu dem Aufwendungsersatzanspruch ...
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Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Mietmängeln
... Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB und Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gemäß § 320 BGB bei Mietmängeln ... | ... zur Geltendmachung und zur Höhe
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Ende der Mängelbeseitigungspflicht bei Kündigung
... Ende der Mängelbeseitigungspflicht ... | ... Rechtsprechung des BGH zur Frage, ob der Anspruch auf Mängelbeseitigung auch nach Beendigung der Miete gilt
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Zur Einordnung: Wie hoch könnte die Minderung in Ihrem Fall ausfallen? Eine systematische Übersicht mit typischen Prozentwerten und verlinkten Gerichtsentscheidungen finden Sie hier:
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