Im Zusammenhang mit der Kündigung von Mietverhältnissen im Wege der Stellvertretung sind insbesondere die Vorgaben des § 174 BGB zu beachten.
1. Welche Besonderheiten sind bei der Vorlage der Kündigung zu beachten?
Da es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Rechtsgeschäft handelt, muss ihr im Fall der Stellvertretung grundsätzlich gemäß § 174 S. 1 BGB eine entsprechende Vollmachtsurkunde beigefügt werden. Diese Vorlagepflicht besteht jedenfalls für die rechtsgeschäftliche, nicht jedoch für die gesetzliche oder die organschaftliche Vertretungsmacht (z. B. Vertretung des Vereins durch den Vorstand).
Die Vollmachtsurkunde muss dem Kündigungsempfänger im Original vorgelegt werden. Eine Fotokopie oder eine Faxkopie ist nicht ausreichend.
Unterbleibt die Vorlage der Vollmachtsurkunde, kann der Kündigungsempfänger durch eine unverzügliche Zurückweisung der Kündigung nach § 174 S. 1 BGB deren Unwirksamkeit herbeiführen. Die Rechtsprechung geht je nach Sachverhalt im Einzelfall davon aus, dass eine Zurückweisung innerhalb von 3-10 Tagen noch als unverzüglich angesehen werden kann. Dem Kündigungsempfänger muss zumindest genügend Zeit eingeräumt werden, Rechtsrat einzuholen. Wird mit der Zurückweisung zu lange gewartet, wächst das Risiko, dass die Zurückweisung als verspätet angesehen wird und demzufolge das Fehlen der Vollmacht für die Wirksamkeit unbeachtlich ist.
2. Kann die Kündigung zurückgewiesen werden?
Zu beachten ist, dass die Zurückweisung der Kündigung wegen fehlender Vorlage einer Vollmacht selbst ein einseitiges Rechtsgeschäft darstellt und demnach auch „zurückweisungsfest“ ausgestaltet werden muss. Der Zurückweisung muss also ebenfalls eine Originalvollmacht beigelegt werden, wenn sie von einem Vertreter vorgenommen wird.
Hiermit weise ich im Namen des/der … die von Ihnen erklärte Kündigung vom … wegen fehlender Vorlage der Originalvollmacht durch den Bevollmächtigten im Sinne von § 174 S. 1 BGB zurück. Eine entsprechende auf mich lautende Originalvollmacht ist zum Nachweis, dass Herr/Frau … mich mit der Wahrnehmung seiner/ihrer Rechte betraut hat, diesem Schreiben beigefügt.
Das Zurückweisungsrecht ist mangels Schutzbedürfnis des Kündigungsempfänger nach § 174 S. 2 BGB ausgeschlossen, soweit dieser durch den Erklärenden zuvor von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt wurde. Eine bloße Mitteilung des Vertreters über seine Vertretungsmacht ist allerdings nicht als ausreichendes Inkenntnissetzen im Sinne des § 174 S. 2 BGB zu werten.
3. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Fragen zur Wirksamkeit einer Kündigung betreffen in der Praxis nicht nur die Frage, ob ein Kündigungsgrund vorliegt. Selbst formell scheinbar ordnungsgemäße Kündigungen können an gesetzlichen Formerfordernissen, an vertraglichen Beschränkungen oder an Möglichkeiten des Mieters scheitern, auf die Kündigung zu reagieren. Die folgenden Beiträge ordnen die Kündigung daher in den größeren rechtlichen Zusammenhang ein.
Kündigungstatbestände und Formalien der Kündigung
Kündigungstatbestände und Formalien der Kündigung ... | ... kurzer Überblick zu den Kündigungstatbeständen der §§ 540, 544, 573 ff. BGB ...
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... Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ... | ... der Wortlaut des § 573 BGB ...
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Widerspruch gegen die Kündigung wegen einer besonderen Härte
... der Mieter kann der Kündigung wegen einer Härte widersprechen | I. Form und Frist des Widerspruchs ... | II. Härte ... Einzelfälle ... Interessenabwägung ..
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§ 174 BGB.
Slawik says
Hallo,
ich habe am 03.03.2021 die Kündigung meiner Wohnung wegen Eigenbedarfs erhalten, sie ist unterschrieben vom gesetzlichen Vertreter meiner Vermieterin (deren Sohn). Muss dazu eine Vollmacht beigefügt werden von diesem, da mir bis heute nicht bekannt war, dass meine Vermieterin einen gesetzlichen Vertreter hat? Bzw. ist die Kündigung somit überhaupt rechtswirksam?
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Slawik,
Sie sollten die Kündigung „unverzüglich“ zurückweisen (s. o.).
Wahrscheinlich können Sie so zumindest schon einen Monat „gewinnen“. Eine Originalvollmacht muss gemäß dem oben Ausgeführten beigefügt werden.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Evelyn says
Hallo Herr Nippel,
ich habe ein fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückstand erhalten (ich wohne seit drei Jahren hier und zahle sonst immer rechtzeitig, es ist einfach untergegangen und somit auch wirklich meine Schuld). Das Schreiben stammt vom Rechtsanwalt und hat keine Vollmacht im Anhang. Im Mietvertrag konnte ich auch keinen Bevollmächtigten finden. Kann ich hier auch eine unverzügliche Zurückweisung verschicken? Ich würde den geforderten Betrag natürlich ebenfalls unverzüglich überweisen, sodass die fristlose Kündigung nicht mehr ausgesprochen werden kann. Bei dem Vermieter handelt es sich um die Wohnungsbau Niedersachsen GmbH (Vonovia). Es gibt hier keine Unterschiede zwischen natürlicher und juristischer Person?
Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung.
Mit freundlichen Grüßen
E.B.
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Evelyn,
ja …, zurückweisen …
… ob allerdings die Zurückweisung der außerordentlichen Kündigung etwas bringt, muss sich dann bei wiederholter Kündigung und/oder im Hinblick auf die eventuell ebenfalls erfolgte ordentliche Kündigung noch erweisen. Jedenfalls können Sie bei Zahlung eventuell die Verzugsvoraussetzungen für die außerordentliche Kündigung, die bei Ausspruch der Kündigung vorliegen müssen, beseitigen.
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Renata Hejna says
Bitte, wir haben die Kündigung des Mietverhältnisses per Brief an den Briefkasten erhalten. Wobei nur geschrieben steht, dass wir bis Ende Dezember ausziehen müssen. Die Kündigung des Mietverhältnisses erfolgt direkt durch den Eigentümer der Wohnung. Als wir ihm aus irgendeinem Grund schrieben, schrieb er zurück, dass er den Wiederaufbau durchführen würde. Wir wissen nicht, was wir jetzt tun sollen. Wir haben keine andere Wohnung. Können Sie uns bitte einen Rat geben?
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Frau Rejna,
Ihre Fragen haben zu dem Beitrag oben keinen Bezug. Ihr Vermieter hat sich keines Vertreters bedient. Warum soll dann eine Vollmacht vorgelegt werden? Warum hat der Vermieter überhaupt gekündigt? Warum muss die Wohnung „wieder aufgebaut“ werden?
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt