Schönheitsreparaturen auf Kosten des Vermieters

Bei einer unwirksamen Regelung im Mietvertrag zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter kann der Vermieter verpflichtet sein, die Schönheitsreparaturen selbst auf eigene Kosten durchzuführen! Der Mieter kann ihn dazu ggf. zwingen!

Dies gilt jedenfalls bei einer Unwirksamkeit der Regelungen zu den Schönheitsreparaturen wegen einer unrenoviert übergebenen Wohnung. Dann muss der Vermieter gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Juli 2020 unter dem gerichtlichen Aktenzeichen VIII ZR 270/18 damit rechnen, dass er sich zumindest in Höhe von 50 % an den zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten beteiligen muss:

Urteil des BGH vom 8. Juli 2020 VIII ZR 270/18, Leitsatz b

b) … Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – in der Regel hälftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.

Demzufolge hat der BGH also eine Pflicht des Vermieters zur (teilweisen) Durchführung der Schönheitsreparaturen zumindest dann angenommen, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wegen einer unrenoviert übergebenen Wohnung unwirksam war. Da in dem vom BGH entschiedenen Fall allerdings die Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur deshalb unwirksam war, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, sollte sich der Mieter wegen der durch die Renovierungsarbeiten durch den Vermieter eintretenden Verbesserungen an den Kosten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Hälfte beteiligen.

Begründet hat der BGH die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit der Erhaltungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Gemäß dieser Bestimmung hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Zustand geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht). In dem Urteil vom 8. Juli 2020 führt dann der BGH in den Entscheidungsgründen weiter aus (siehe oben BGH, Rdnr. 16):

s. o., BGH, Rdnr. 16

[16] An die Stelle dieser unwirksamen Klausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, so dass die Kläger als Vermieter die Instandhaltungslast – zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört – in vollem Umfang zu tragen haben (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, aaO Rn. 40).. …

Aus den Ausführungen des BGH kann durchaus die Schlussfolgerung gezogen werden, dass im Ergebnis der Mieter gegen den Vermieter sogar einen unbeschränkten Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen haben kann, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf das zitierte Urteil vom 9. Juli 2008 (VIII ZR 181/07). In dem zitierten Urteil vom 9. Juli 2008 unter dem gerichtlichen Aktenzeichen VIII ZR 181/07 beurteilte der BGH nicht nur einen Sachverhalt zu einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel wegen einer unrenoviert übergebenen Wohnung. Der BGH führte dort am Ende des Urteils in der Begründung unter Rdnr. 20 ebenfalls aus, dass bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Instandhaltungslast in vollem Umfang der Vermieter zu tragen hat:

Urteil des BGH vom 9. Juli 2008, VIII ZR 181/07, Rdnr. 16

[20] Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der daraus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Kläger als Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen.

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