Muss der Vermieter die Umzugskosten des Mieters tragen, wenn dieser wegen eines Mangels außerordentlich kündigt?
Hat der Mieter das Mietverhältnis infolge eines vertragswidrigen Verhaltens des Vermieters beendet, kann er Ersatz der notwendigen Umzugskosten verlangen. Maßgeblich ist, ob der Umzug adäquate Folge der Pflichtverletzung des Vermieters ist. In diesem Fall handelt es sich um einen sogenannten Kündigungsfolgeschaden.
Dies betrifft etwa Fälle eines erheblichen Wasserschadens, einer Gesundheitsgefährdung oder einer sonstigen gravierenden Vertragsverletzung des Vermieters.
I. Grundsatz: Ersatz des Kündigungsfolgeschadens
Verletzt der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten und kündigt der Mieter deshalb außerordentlich, kann der Mieter gemäß § 280 BGB und § 536a BGB Schadensersatz verlangen.
Der Mieter ist so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der Vermieter ordnungsgemäß erfüllt hätte. Wäre es ohne die Pflichtverletzung nicht zu einem Umzug gekommen, gehören die notwendigen Umzugskosten grundsätzlich zum ersatzfähigen Schaden.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden (BGH, XII ZR 153/15):
Hat der Mieter das Mietverhältnis nach einem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters wirksam gekündigt, umfasst der ihm zu ersetzende Kündigungsfolgeschaden auch die notwendigen Umzugskosten.
II. Welche Umzugskosten sind erstattungsfähig?
Ersatzfähig sind sämtliche Vermögenseinbußen, die adäquate und kausale Folge der Pflichtverletzung des Vermieters sind.
Hierzu gehören insbesondere:
- Speditionskosten oder Mietwagenkosten
- Kosten für Verpackungsmaterial
- Maklerkosten für die Anmietung von Ersatzwohnraum
- Inseratskosten
- notwendige Neuanschaffungen, wenn sie umzugsbedingt erforderlich werden (z. B. Gardinen, Lampen, Badeinbauten)
- Verpflegungskosten für Helfer
- übliche Trinkgelder
Nicht erstattungsfähig ist in der Regel die eigene Arbeitszeit des Mieters.
Zu einmaligen Aufwendungen für Ersatzräume und Umzug führt der Bundesgerichtshof aus (s. o.):
Maßgeblich ist, ob diese Kosten durch eine in absehbarer Zeit bevorstehende Vertragsbeendigung unabhängig von den zur Mieterkündigung führenden Umständen ohnehin entstanden wären.
Entscheidend ist also die Kausalität. Wäre das Mietverhältnis ohnehin kurzfristig beendet worden, kann der Ersatzanspruch eingeschränkt sein.
III. Wirksamkeit der Kündigung nicht zwingend erforderlich
Der Ersatz von Umzugskosten hängt nicht zwingend davon ab, dass die ausgesprochene Kündigung letztlich rechtswirksam war.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden (BGH, VIII ZR 191/12):
Die Ersatzpflicht für kündigungsbedingte Schäden hängt nicht von der Wirksamkeit des Ausspruchs der Kündigung ab, wenn der Umzug auf einem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters beruht.
Maßgeblich ist also, ob die Pflichtverletzung des Vermieters ursächlich für den Umzug war.
III. Wirksamkeit der Kündigung nicht zwingend erforderlich
Der Mieter muss darlegen und beweisen:
- die Pflichtverletzung des Vermieters
- die Ursächlichkeit für den Umzug
- die konkrete Schadenshöhe
Praktisch empfiehlt es sich:
- einen Kostenvoranschlag eines örtlichen Spediteurs einzuholen
- sämtliche Rechnungen und Belege aufzubewahren
- bei Eigenleistungen nachvollziehbar darzustellen, welche Aufwendungen entstanden sind
Je genauer die Kosten dokumentiert sind, desto besser lässt sich der Schadensersatzanspruch durchsetzen.
V. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Wann eine außerordentliche Kündigung wirksam ist und welche weiteren Schadenspositionen in Betracht kommen, erläutern die folgenden Beiträge.
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Angela Heidenfelder says
Ich habe den Fall als Vermieterin, dass, es in der Wohnung unter meiner Wohnung zu einem Brand kam und meine Mieter deshalb vorübergehend in eine andere Wohnung umziehen mussten. Ich war weder Schadenverursacher noch ging der Schaden von meiner Wohnung aus und trotzdem hieß es, ich müsste für die Umzugskosten der Mieter aufkommen, obwohl ich selbst geschädigt wurde.