Mieter dürfen nicht einfach die Miete mindern, nur weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht (vgl. Urteile des BGH vom 5. Dezember 2018, BGH VIII ZR 271/17 und BGH VIII ZR 67/18.
1. BGH: Wärmebrücken sind kein Mietmangel
a) Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.
b) Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.
Mit diesen Entscheidungen des BGH ist der Vermieter älterer Bausubstanz im Ergebnis nicht zur Schaffung eines „Mindeststandards zeitgemäßen Wohnens“ verpflichtet. Wärmebrücken, die die Gefahr der Bildung von Schimmelpilz herbeiführen, berechtigen den Mieter nur im Ausnahmefall zur Minderung.
2. Wann eine Minderung dennoch möglich ist
Ausnahmefälle liegen erst vor, wenn die Wärmebrücken nicht den damaligen Baustandards entsprechen oder wenn bereits bei Vertragsbeginn vereinbart wurde, dass die Wohnung den heutigen Mindeststandards entsprechen soll.
Für betroffene Mieter älterer Bausubstanz könnte dies „ein Schlag in Gesichts sein“. Zahlreiche Mieter klagen darüber, dass dem Vermieter bereits aus der Vorvermietung die Gefahr der Schimmelbildung durch die Wärmebrücken bekannt war. Mieter weisen nicht selten darauf hin, dass Vormieter bereits Ärger mit dem Vermieter wegen Schimmelbildung hatten. Dies sei seitens des Vermieters allerdings – treuwidrig – bei Abschluss des Mietvertrages nicht mitgeteilt worden. Viele Mieter rechnen auch einfach nicht damit, dass damalige Baustandards Wärmebrücken beinhalten, die die erhebliche Gefahr von Schimmelpilz verursachen.
3. Kenntnis des Vermieters & treuwidriges Verschweigen
Die Rechtsprechung des BGH sollte von dem Vermieter jedenfalls bei Kenntnis der Schimmelpilzgefahr einen ausdrücklichen Hinweis bei Abschluss des Mietvertrages verlangen. Es sollte nicht zulässig sein, dass der Vermieter eine Wohnung bei der Vermietung über Gebühr anpreist und sich anschließend mit der Argumentation aus der Haftung schleichen darf, der Mieter müsse sich bei Abschluss des Mietvertrages schon selber ein Bild über die Schimmelpilzgefahr gemacht haben. Wird der Hinweis des Vermieters bei Vertragsschluss nicht gegeben, sollte der Mieter ein Recht auf die Einhaltung eines Mindeststandards zeitgemäßen Wohnens haben und vom Vermieter die Mangelbeseitigung und ggf. auch Minderung fordern dürfen. Jedenfalls bei treuwidrigem Verschweigen der Schimmelpilzgefahr dürfte trotz der oben genannten Urteile eine Haftung des Vermieters durchaus in Betracht kommen.
Bei Abschluss des Mietvertrages sollte die Beschaffenheit der Wohnung auch im Hinblick auf eine Schimmelpilzgefahr ausdrücklich beschrieben werden.
Der Vermieter sollte zur Einhaltung zeitgemäßer Wohnstandards möglichst ausdrücklich verpflichtet werden. Der Vermieter sollte ehrlich genug sein, auf bekannte Wärmebrücken mit der Gefahr des Schimmelpilzes hinzuweisen. Auch nach der Rechtsprechung des BGH drohen nämlich dem Vermieter Nachteile, wenn er bekannte Gefahren verschweigt.
Im Fall eines Streites zwischen Mieter und Vermieter sollte ausdrücklich im Hinblick auf die Vereinbarungen bei Vertragsbeginn argumentiert werden. Wusste der Vermieter von der Gefahr? Hat er die Gefahr verschwiegen? Kannte der Mieter die Gefahren? War auch ohne ausdrückliche Vereinbarung eines zeitgemäßen Wohnstandards sinngemäß ein derartiger Standard vereinbart? Wurden z. B. Modernisierungsmaßnahmen bei Vertragsbeginn angepriesen? Der BGH stellt gemäß den oben zitierten Leitsätzen auf die „Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache“ ab – Dreh- und Angelpunkt sind also die bei Mietbeginn getroffenen Vereinbarungen in dem Vertrag.
4. Minderungsquoten bei Schimmel
Gerichte haben u. a. die folgenden Minderungsquoten bei Schimmelbefall ausgeurteilt:
| Schimmelbildung und Geruch in Laborraum einer Arztpraxis | OLG Düsseldorf vom 19.07.2011, OLG Düsseldorf I 24 U 31/11 | |
| Schimmelbildung wegen baulicher Mängel und Mitverschulden | AG Köln v. 06.05.2010, AG Köln 208 C 310/09 | |
| Schimmelpilz im Bad, schadhafter Parkettboden, schadhafte Thermostatventile | LG Düsseldorf vom 02.11.1994, LG Düsseldorf 24 S 242/94 | |
| Schimmelpilz in einer Gaststätte | OLG Düsseldorf vom 24.07.2009, OLG Düsseldorf I 24 U 6/09 | |
| Schimmelbildung und Störung durch Trocknungsgeräte | LG Köln v. 29.03.2012, LG Köln 1 S 176/11 | |
| Schimmelbildung und Störung durch Trocknungsgeräte | AG Köln v. 25.10.2011, AG Köln 224 C 100/11 |
Eine systematische Übersicht zu Minderungsquoten bei Schimmel und anderen Mietmängeln mit direkter Verlinkung der Gerichtsentscheidungen finden Sie hier:
5. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Wärmebrücken sind häufig nur der Ausgangspunkt weiterer Streitfragen – etwa zur Mietminderung bei Schimmel, zu Gesundheitsgefahren oder zu Aufwendungsersatz bei Sanierungen.
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