§ 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche …

Ziel des § 548 BGB ist es, zwischen den Parteien des Mietvertrages eine rasche Auseinandersetzung zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe zu erreichen.

Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt. § 548 Abs. 1 BGB erfasst sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich jedoch aufgrund einer Beschädigung oder Veränderung nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet. Auch Ersatzansprüche des Vermieters aufgrund einer Beschädigung nicht nur des Mietobjekts selbst sondern an anderen Gegenständen außerhalb der Mietsache werden gegebenenfalls erfasst (vgl. dazu u. a. BGH in einem Urteil vom 23. Juli 2010 XII ZR 52/08).

Die Verjährung beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Vor Beendigung des Mietverhältnisses kann ein Zurückerhalten auch vorliegen, wenn der Vermieter die Mietsache früher entgegennimmt. Es ist allerdings nicht ausreichend für den Beginn der Verjährungsfrist, wenn der Vermieter sich nur irgendwie einen Eindruck von der Mietsache verschaffen kann.

Der Fristbeginn richtet sich nach den §§ 186 ff. BGB.

Auch Ansprüche des Mieters unterfallen gegebenenfalls der kurzen Verjährung, § 548 Abs. 2 BGB. Davon sind insbesondere Ansprüche auf Aufwendungsersatz betroffen.

Sofern die sechsmonatige Verjährung gemäß § 548 BGB greift, kann allerdings noch eine Aufrechnung z. B. mit der Mietkaution in Frage kommen. Sofern die Voraussetzungen des § 215 BGB erfüllt sind, hat dies zur Folge, dass der Vermieter dem Mieter im Hinblick auf einen Kautionsrückzahlungsanspruch einen Schadensersatzanspruch wegen mangelhafter Rückgabe der Mietsache entgegenhalten kann, auch wenn dieser bereits nach § 548 BGB verjährt ist. Damit sind allerdings zahlreiche Rechtsfragen u. a. im Hinblick darauf verbunden, ob tatsächlich ein Schadenersatzanspruch schon in „unverjährter Zeit“ entstanden war oder ob zunächst nicht bloß ein Anspruch auf Schadenbeseitigung innerhalb einer angemessenen Nachfrist bestand. Gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters kann der Vermieter auch mit bereits verjährten Forderungen aufrechnen, da die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist, den Gläubiger nicht daran hindert, sich aus dem belasteten Gegenstand zu befriedigen, § 216 Abs. 1 BGB.