Die Insolvenz des Wohnraummieters

Da für den Vermieter ein Insolvenzverfahren des Mieters einschneidende Eingriffe in seine Ansprüche begründet, sollte schon bei ersten Anzeichen von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters vorsorglich eine Insolvenzabfrage durchgeführt werden. Im Internet kann eine derartige Abfrage unter Insolvenzbekanntmachungen
 
Auf dieser Internetseite veröffentlichen die Insolvenzgerichte der Bundesrepublik Deutschland die Bekanntmachungen, die vorzunehmen sind, wenn ein Insolvenzverfahren bei Gericht beantragt worden ist. …
 
(Link: www.insovenzbekanntmachungen.de)www.insolvenzbekanntmachungen.de erfolgen.

1. Mietsicherheiten

Die Mieten bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind regelmäßig nur als bloße Insolvenzforderung anzusehen.
 
Diese Forderungen müssen im Insolvenzverfahren lediglich mit der Quote befriedigt werden.
 
Nur die Mietsicherheiten stehen dann dem Vermieter zur Befriedigung der vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstandenen Mietforderungen zur Verfügung.

2. Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Fraglich ist zunächst, ob der Vermieter gegenüber dem Wohnraummieter in der Verbraucherinsolvenz eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. b BGB erklären kann, oder ob eine Berufung auf aufgelaufene Mietrückstände wegen § 112 Nummer 1 InsO unwirksam ist.

a) Kündigungssperre gemäß § 112 InsO

Gemäß § 112 InsO kann der Vermieter nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wegen Zahlungsverzuges des Mieters kündigen, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, § 112 Nummer 1 InsO. Die Regelung gemäß § 112 InsO gilt aber ausdrücklich nur für Mietzinsrückstände aus der Zeit vor Stellung des Eröffnungsantrages.

Nach dem Eröffnungsantrag entstandene Mietzinsforderungen berechtigen nach wie vor zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

§ 112 Nr. 1 InsO gilt auch nur für Zahlungsrückstände. Kündigungen aus anderen Gründen sind daneben grundsätzlich möglich.

b) Kündigungssperre und „Freigabe“ des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO

Gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO kann und wird der Insolvenzverwalter des Wohnraummieters regelmäßig erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Sinn und Zweck der Norm ist es, dem Schuldner die Wohnung zu erhalten, obwohl die Zahlung der Mieten nicht durch die Insolvenzmasse gedeckt ist. Der Schuldner selbst und die für die soziale Daseinsvorsorge zuständigen Stellen müssen dann nach der erfolgten Kündigung die Zahlung der Miete sicherstellen.

Die Enthaftungserklärung durch den Insolvenzverwalter bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Die Regelungen gemäß § 112 Nummer 1 und 2 InsO stehen dem nicht entgegen, denn die Norm dient nur dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung eines Schuldnerunternehmens und nicht dem persönlichen Schutz des im Zahlungsverzug befindlichen Mieters (vergleiche dazu Urteil des BGH vom 17. Juni 2015, BGH VIII ZR 19/14):

Wird eine „Freigabe“ durch den Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO erklärt, so tritt also die Kündigungssperre gemäß § 112 InsO außer Kraft.

3. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Die Insolvenz des Mieters wirft regelmäßig Folgefragen auf: Kündigungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug, Schonfristzahlung, Stellung eines Nachmieters oder besondere gesetzliche Kündigungsbeschränkungen. Die folgenden Beiträge vertiefen diese Problemfelder.

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  Schonfristzahlung: Nur fristlose Kündigung unwirksam? (BGH VIII ZR 91/20)

  Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Doch was gilt für die ordentliche Kündigung? Mit BGH VIII ZR 91/20 verständlich erklärt.

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  Einschränkung der Kündigung in der Coronakrise

  Einschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten in der Coronakrise - Bedenken gegen die Einschränkung wegen Zahlungsverzuges stellte das BVerfG zunächst zurück ...

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  Stellung eines Nachmieters im Mietrecht

  ... ist dem Mieter ein Festhalten am Mietvertrag nach Treu und Glauben nicht zumutbar, so kann er dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter stellen ...

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